商业地产投资的核心....

　　商业地产投资的核心就是价值投资，价值投资是什么？价值投资主要有两个方面：第一方面，投资的当期收益率；第二方面，商业物业未来的发展潜力，也就是未来发展预期。这两方面就是商业地产投资的核心。

　　如何体现这样的核心？把它归纳成三个方面：

　　第一，地段。其实在当今中国这样的一个形势下，地段应该是先看城市，然后再看区位、再看位置，这就归纳成为地段。因为中国的城市比较多，经济发展不平衡，商业地产的开发有的已经过剩，也就是开发量过大了，这就叫供大于求。一旦出现供大于求的时候，市场就有风险。还有一部分市场发展相对滞后一些，存在着很大的发展机会，这样的城市的潜力就大，如果选择起来风险就小，所以看地段首先要看城市。

　　前一段时间媒体上说鄂尔多斯供大于求，像这样的情况都要小心一些，也就是商业地产开发要适当注意一些。

　　在一个区位中做商业需要人气，做写字楼需要形象，做住宅需要环境，由于区位的不同，对你的选择来说也非常重要。周围建筑物的关系、整个城市的消费量，这个区域应该是什么样子，然后才是你应该选择的位置。在这样的一个位置上做什么样的产品、打造什么样的规模、做什么样的风格才能与整个城市匹配，这是关于地段对商业地产价值影响的一个情况。

　　第二，产品。现在的商业地产如何定位、如何规划？其实定位和规划一定来自于市场，以市场为导向。你盖的再漂亮、规模再大，如果市场不认可就是空中楼阁。这个产品造成什么样的规模、造成什么样的结构、什么样的标准、什么样的业态，通过进行市场调研，也就是现实和未来预期的进行测算，把商业定位尽可能的做到家，而不是一味的停留在纸面上说搞商业定位、商业规划。

　　还有一个因素，由于公司的情况不一样、城市的情况不一样、形势不一样，像前一阵子房地产市场比较热，房地产形势比较好，恰恰这一段时间国家的宏观调控力度比较大，整个房地产市场处于一种低迷、萧条的状态。你要根据自身的人才情况、产业自己的情况来安排，先开发哪一块、后开发哪一块或者整体开发哪一块。

　　中国经济高速发展，科技进步非常之快，城市化人口一直在急剧增长，消费里也在增强，如果把产品做不好就不行。所谓的产品有一个施工质量的问题、用材标准的问题，还有设计方方面面的质量问题。

　　他们说现在的购物中心就是娱乐消费、休闲消费、体验消费，哪些人去那里消费了？他们说找感觉去了，说卖的是一种感觉。既然当原来的衣食住行解决问题之后，也就是温饱问题解决之后随着经济的发展就到那里吃喝玩乐去了，这说明我们环境要打造好，意味着要有好产品，这直接影响着商业地产投资价值。

　　第三，管理运营。搞商业地产，无论搞高端写字楼或者搞商业，一个最核心的问题就是经营，只有商家挣了钱，商业地产投资公司才能有收益，他挣的钱越多你分的越多，相反肯定分的少，因此商业地产管理运营这一环非常的重要。你管理经营很专业不一定招商专业，招商专业不一定管理运营专业，这需要练内功建立专业团体或者找专业团队，把商业运营做起来。

　　我一再讲商业地产以市场为导向、以管理经营为主线，以选项、定位、规划为基础，形成了三个板块的互动，因为是一个综合的系统工程，哪一个板块出了问题都不可能很好的解决。因此，商业地产投资的核心就是价值投资。

转自不动产投资整体解决方案运营商