许子枋：房地产行业全面“弱复苏”

　　回顾今年中国房地产业的整体状况：上半年成交量回暖显着。一季度主要受益于开发商以价换量，“刚需”释放，二季度则主要是由于资金成本曲线下移使得改善性需求入市加快。从７￣８　月情况来看，楼市成交热度依然不减，预计下半商品房成交将继续好转。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地区的房价。对房价涨跌逐步显现结果的预判，很大程度上让消费者理性认识了中央政府对楼市调控政策的预期。

　　且不管所谓的官方和民间数据，笔者从日常实践和圈内朋友的交流感知，从微观层面看，８￣９月份各地楼市的房地产销售已经超出市场预期，房价已基本全线回暖。而且，更重要的是，无论出于客观压力还是主观预期，行业的投资形势发生改观，开发企业的投资意愿开始增强，主要原因是７￣８月行业销售持续好于之前市场预期，从行业各环节来看，销售、投资、现金全面打通，行业已现确定性复苏。

　　今年开年以来，市场对房地产复苏前景的担心主要集中在房地产投资上，因为房地产投资意愿急剧低落。但从目前看，因可触摸的“金九银十”虽然不会再像前些年那么狂放，但因房价大幅下跌的可能性已不再存在，房价大跌预期的落空，将促使“刚需”和改善性客户集体入市，“金九银十”成为一个确定性的回暖季已无疑义，由此，房地产行业从低潮期的“去库存”爬行到景气再上升期的“再生产”基本也已无疑义。

　　９月１４日，美联储启动第三轮量化宽松政策（ＱＥ３）。虽然，我们不能说美元一量化宽松，中国房价就会大涨，但地球是平的，ＱＥ３对于中国最大的挑战在于通胀卷土重来，因为美元指数下滑可能导致国际大宗商品价格上涨，传导到中国市场，可以预见的输入型通胀将压缩降息等货币宽松和财政刺激政策空间。美国此轮量化宽松以抵押贷款支持债券为目标，对房地产市场和金融体系的刺激意义更大。在流动性重启的过程中，资源性行业和高周期性行业在短期内应该有较强的走势，政府要实现稳增长与降房价两个并行相悖的目标无疑更加困难，而在无法并行的情况下，允许房价适当上行是不得不做的选择。

　　再者，待新一届政府组成后，在外需继续低迷，内需并未完全蓬勃的情况下，将以什么来作为经济振兴的启动点？据我仔细研读李克强副总理发表在《求是》杂志的关于推进城镇化发展的系列文章后的心得，以及这几年在策划城镇投资的实践过程中，所遇到的地方省级最高领导对城镇化所给予的高度重视程度来看，笔者认为城镇化（主要指三线城市、四线乃至五线城镇的开发）将成为中国未来５年的经济增长点，并同时成为实现中国经济结构转型的平稳过渡基础面。而城镇化虽然意味着中国房地产业最后的春天，但对中国房地产业的全面复苏所起的支持作用是毋庸置疑的。

　　虽然我说：中国房地产业全面复苏已无疑义，而目前多数开发商正在加大新开工力度也逐步印证着这个判断。但这些新开工项目仍然是原来的存量土地，从土地市场方面观察，上半年土地供应减少、土地市场冷清是不争的事实，即使下半年土地市场环比、同比出现改善是大概率事件，开发商拿地时仍然会非常谨慎。

　　因此，我认为目前房地产业的全面复苏确定无疑，但这个全面复苏的力度仍然只是“弱复苏”。如果从更长远点来进行战略考量，考虑到中国人口老龄化变局和房产存量的巨大隐性空置，我们说这次房地产业的全面复苏仍然只是房地产大潮东流的七彩回澜而已。（房道网——中国首席房产自选商城）