邢和平：中国购物中心的发展前景

要讲中国购物中心的发展不得不放进中国的商业地产，中国的商业地产一直不是孤立的，一直随着我国的房地产业发展而发展。

　　最近所有的数据都是一路的下滑，商业地产也肯定要受到影响，但是我感觉中国的商业地产跟我们深圳的天气是一样的，热的时候很热，但是冷的时候又不像东北那样冰天雪地，因为技术含量很高，需要很多操作的过程，所以是相对平稳的。无论我们在商业地产的售价还是在商业地产租金水平上，商业地产这几年的波动都不是很大，所以我说它是一个相对稳定的行业。

　　总体来说，随着当前的形势，房地产开发企业的土地储备量减少，开发量也会减少，商业地产的上市量也同样会减少，这个表现对商业地产来说有一个滞后的时期，这个时期正好是我们消化前段时间高速发展带来的存量。

　　首先，我们先讲一下我们的现状。我认为中国的购物中心是一个跨界的相对不成熟的产业。我们可以把商业地产分两个阶段，地产开发和商业经营。每个阶段讲起来都有很多研究课题，尤其是实际操作过程中制约因素太多。从事这个行业将近30年，从事购物中心的管理也有15年，但是我现在遇到的所有问题都是新的问题，每天都会遇到新问题。中国的商业地产、中国的购物中心发展的太快了，快到你还来不及回忆的时间已经成为历史了，要找新的途经了。

　　去年到日本去考察世界上最经典的商业地产项目，六本木城市综合体，它是经过十年时间，把当地500多住户组成股份公司，用七年的时间建成了六本木这样世界经典的城市综合体。我们中国的商业地产开发周期一般规律是两年到三年，容不得我们很好的研究我们的定位、我们的规划和建设周期是否合理。

　　在这样的情况下，中国也很骄傲的说，我们创造了中国速度，前段时间看到万达集团在武汉的汉街做了一个项目，几十万平方米的建筑面积用了八个半月。从1月份开工、规划、设计、招商到9月份开业，八个半月的时间，真是奇迹。这样的发展也带来了问题，其他商家能不能像万达这样有这样的速度？不容易。万达在整个商业地产产业链上已经把各个环节整合好了。大家都在探索和摸索适合自己的路。

　　第二，中国购物中心的开发建设、运营管理相对而言盈利水平不高和风险较大。大家都很清楚，制约的因素很多，技术要求很高、团队要求很高，一个方案做出来会有两个不同的结果，运营好了发展很好，运作不好可能要投入很多，所以我们要考虑自己是不是具备商业地产发展的几个要素。

　　我们的术语、统计口径还不是很规范，我们做商业地产发展研究的时候到各地调研，各地给我们的购物中心项目有很多并不是真正的购物中心项目，而是传统的百货业。在数据和统计口径上大家还是不统一。

　　基于此，商务部委托商业地产联合委员会做行业术语的规范工作。简单说，我可以用我近来遇到的两件事情来说：一是购物中心多与少的事情。上个月我遇到中粮地产的宁高宁董事长，他拉着我问中国购物中心多不多？接下来他说他要建30个购物中心。我说购物中心的多少是相对而言的，不是简单的说多或少。像万达、中粮这样中国有实力的企业去多建购物中心、建好的购物中心，为什么呢？因为每个购物中心都不一样，要有特点。中国的西单大悦城和朝北大悦城也是完全不一样的，要根据立地条件、市场开发能力和团队水平等诸多因素做好规划，这样才能成功。我们真的希望中粮、万达这样有实力的开发企业加快建设。

　　另外，世界著名的时尚媒体的CEO上个月到我办公室，他一去就打开电脑让我看他和邓小平的照片，他说是世界媒体第一个采访邓小平的。他是1978年开始就到中国来，以前来是援助中国，但是现在来是请求中国的援助。由此可见中国的发展速度和中国现在的国际实力都是很强的，国际上著名的时尚品牌也在关注中国的市场。在看他给我的照片的时候，我同样打开电脑让他看，我有米兰服饰的设计师，意大利奢侈品协会的秘书长一在跟中国购物中心委员会合作，也想把意大利的品牌推广到中国。我们建了世界一流的购物中心，同时又引进了一流的品牌，这就说明了中国购物中心的前景，中国购物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯顿的邀请，我会在佛罗伦萨向世界品牌介绍中国的购物中心，他们非常想了解中国购物中心的发展。上个月给我的时间只有20分钟，昨天给我发邮件说要讲40分钟，让我提中国购物中心的发展和在中国购物中心发展时要注意的事项。而且告诉我很多世界著名品牌都想听一听中国购物中心的发展。

　　有这样一个市场的环境，大家都在关注中国发展，我们自己做好购物中心，我们的前景就会非常好。