秦虹：住房问题最突出的矛盾是住房资源占有不平衡

首届中国林州国际房地产高峰论坛于2012年9月22日上午在河南省林州市举行，这是国际性房地产主题活动首次在中国举办。住建部政策研究中心主任秦虹应邀出席此次论坛。在会议上，秦虹说，目前我国住房问题中最突出的矛盾是住房资源占有不平衡，大力建设保障性住房已成为“三限”外的又一项房地产调控政策，与此同时，政府抑制投资、投机型需求的政策仍会长期坚持。秦虹表示，目前中国正处在战略发展阶段，房地产市场还有众多需求，我们应对未来的房地产市场保持信心。

　　“住房问题最突出的矛盾是住房资源占有不平衡”

　　伴随着时代的发展，中国的房地产事业也在突飞猛进的发展。第六次人口普查数据显示，2010年底全国城镇有38%的家庭居住在近十年内竣工的新房里。随着住房品质的提高，住房资源占有不平衡已成为我国住房问题中最突出的矛盾。秦虹说：“现在住房市场面临的最突出的矛盾已经从过去的不足到现在的买不起房子，所以‘国十条’的调控核心政策就是‘两手一起抓’，一手控制房价，一手遏制投资、投机性需求，特别是对炒房需求进行严格控制。”

　　随后，秦虹回顾了楼市调控的主要政策工具：一是在全国49城实施的“限购”，在非限购区实施的差别化信贷政策；另一方面则是大力建设保障性住房，“所以我国在十二五期间规划了3600万套的保障房建设任务，通过这样的政策工具来调解当前住房占有不平衡的问题。”秦虹补充说明。

　　“房地产的资产属性在市场上的定价力非常强大”

　　自2011年下半年开始，地方政府就未曾断过“救市”念想，成都、杭州、扬州、营口等全国多个城市纷纷出招，与此同时，全国不少城市房价仍呈上涨态势，一时间关于“调控放松”的传言尘嚣直上。对此，秦虹表示，国务院一再强调的调控政策方向不会动摇，调控也不会放松。

　　秦虹认为，在调控的限制下，房价仍上涨的原因与房地产的属性有关，她说：“房地产属性很独特，独特就在于和消费品不一样，消费品有单纯的使用属性，打价格战肯定有效，因为价格便宜就可以吸引大量的购买者。但是房地产不但有使用属性，同时还有资产属性，作为资产属性的房地产在市场上的定价力量常常高于其使用属性，所以在房地产市场大家都是买涨不买跌。”

　　秦虹也解释了今年6月份之后部分城市房价出现小幅反弹的原因，“我认为很重要的原因就是房地产的资产属性对货币政策非常敏感，6月8日和7月6日连续两次降息，这直接影响了人们对房地产价格未来的预期，所以过去观望的不再观望了，开始集中释放需求。需求的增长带来价格的变化，这是没有任何悬念的，所以房地产的资产属性在市场上的定价力非常强大。”

　　虽然国家正在促进货币增长，但秦虹认为，增长幅度非常缓和，不会重现2008年、2009年房价大幅变化的情况，所以不必对今年6、7月份出现的微小变化过度担心，应该理性、冷静的对待市场。

　　“将来的市场空间属于品牌美誉度高的企业”

　　对于未来的中国楼市，秦虹信心百倍，在她看来，中国房地产市场和发达国家相比，最大的不同在于中国的房地产正处于并将长期处于以新建商品房交易为主的市场，她解释道：“城镇化的进程在加剧、城市的改造拆迁过程还没有结束、中国家庭小型化速度还在分裂，对于新增住房仍有需求，但是这个需求的增长可能不像前十年那么猛烈了。”

　　在政府将长期抑制投资、投机型需求的市场情况下，开发商应如何应对？秦虹建议，今后住宅项目开发企业应走专业化、稳健化发展道路，因为“市场将以自住性需求为主体，这些人买房子是要住的，会非常在意房子功能的好坏、面积的大小、功能结构、服务优良”，“我认为只有专业化能力强的企业才能提供更好的市场需求，将来的市场空间肯定属于品牌美誉度高的企业。所以，今后要提高产品品质，因为做更多的百年建筑对房地产行业来说太重要了。”

　　“房地产投资趋势开始逐步转向证券化投资和商业地产投资”

　　“限购令”实施以来，各大城市住宅市场都受到不同程度的影响，投资市场首当其冲，受到冲击的投资市场也开始发生微妙的变化。秦虹认为，房地产投资趋势开始逐步转向证券化投资和商业地产投资。在她看来，随着持有物业化的增加，证券化产品将受到越来越多的欢迎。

　　在谈到商业地产时，秦虹说：“商业地产跟住宅市场相比，面临着新的发展机会，同时商业地产政策是长期稳定的，所以有一些安全性资本，今后优质的商业地产投资机会还是很多的。”(房道网——中国首席房产自选商城)