烟台商铺成交或将最具投资价值 投资十大误区

随着万科、保利、龙湖、中建、中铁、中粮、万达等大品牌房企的进驻，烟台的房地产开发迎来了历史上最大规模的集体开发，不仅仅是住宅类产品大量面市，商业地产项目也空前地繁荣起来。从佳世客到银座、从阳光100到世茂百货、从万象城到新天地、从中粮到万达再到华润……仿佛雨后春笋般地出现在了烟台的各个区域。

城市发展带来商机无限烟台，一个150年前就已经敞开大门的海滨城市，做为我国北方重要的港口，曾经拥有与青岛、大连同等的地位和实力。由于种种原因，烟台发展的步伐一度放缓，落在了青岛和大连的后面。如今，随着大烟台战略加快实施，烟台迈开了急追快赶的步伐。

2011年，十二五元年开启，世界级旅游岛大开发破土动工，打造“中国北方国家海岸”，中国北方智库论坛永久会址即将开工，国家级高新区全力运作，引来大量高科技企业和技术人才，莱山区总部经济战略初现端倪，半岛蓝色经济区上升为国家战略，城际高铁、潮水机场和港口建设正在加紧进行，交通运输能力大幅提升。

商业地产成为投资热点

自2010年开始的房地产调控，一次比一次给力，不断调高的贷款利率和首付比例，以及不断提高的准备金率，部分城市住宅市场的成交量和成交价格开始出现下行的趋势。针对住宅地产的调控已经初见成效。

3日，一在售住宅项目的营销总监分析说：“由于购房成本增加，投资型购房者转向其他投资类型，而自住型购房者改变梯度置业的方式转而选择一步到位，这是目前大小户型销售有所放缓的主要原因。”

一线品牌布局商业地产

6月28日，万科首度公布其三大商业产品线的入市。“从开发社区到城市运营，万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业。一方面，继续依托住宅，开发和拓展社区商业。另一方面，顺应城市发展规律，万科也将在社区和住宅之外，开拓更具规模和体量的城市级综合体商业中心。”这意味着万科向商业地产扩张有着实质性的迈进。

对于烟台而言，老牌的振华、已经逐渐成熟的佳世客、刚刚开业的阳光100和世茂百货，正在建设中的万象城和新天地等城市综合体、即将开工的中粮、万达、华润等正在瓜分商业地产版图。“未来几年，还会有新的商业地产项目加入进来，烟台的商业地产将成为最具投资价值的地产产品。”一位业内人士如是说。

商铺投资越来越受业界的关注，然而有的人认为投资商铺没什么风险。很多投资者认为，买了商铺就等于抱上了一个会下蛋的鸡，风险不大，可以高枕无忧了。其实，一般来说，商铺投资的风险却要比住宅大得多。这是因为商铺包括了物业和商业两重属性，而商铺价值的高低关键在于其商业运营得是否成功，这就给商铺带来了巨大的不确定性，有些商铺甚至最后会跌入“死铺”的深渊，给投资者带来的损失也是巨大的。投资商铺有窍门，切忌商业地产投资十大误区：

一、过于相信开发商的实力

的确，在房地产投资中，开发商的实力是非常重要的因素。比如在住宅投资中就有不少“追星族”，他们紧跟一些高端的品牌开发商进行投资，的确获得了不小的收益。然而对于商铺来说情况就不一样了，一个项目是否具有投资价值，关键在于其位置、业态、定位以及未来的商业潜力等等，如果仅仅着眼于开发商的实力和信誉，显然是不恰当的。

二、售价高的项目回报也高

在房地产市场，很多人都发现有这样的规律，就是一般来说售价高的项目潜力也大一些，这一点在住宅市场表现得尤为突出。然而对于商铺来说就完全不一样了，因为归根到底商铺的价值是由租金高低来决定的。在这种情况下，有些售价高的项目租金回报率并不高，但有些售价不高的项目却反而能获得较高的租金回报率，这也是我们时常说的“淘铺”。所以，看一个商铺项目有没有潜力，关键还要着眼于其日后的租金回报。

三、过于相信稳定回报承诺

投资商铺当然是为了获得回报，于是有些商铺在销售时便会打出所谓稳定回报的招牌，比如每年8％的回报率等等。不少投资者都会认为买了这样的商铺就可以高枕无忧了，其实不然，因为再高的回报率也是建立在良好经营基础上的，如果商铺的运营没能获得成功，承诺的所谓回报也只能成为一纸空文，这样的例子在我们的现实生活中实在是太多了。

四、只要地段好就可以了

在住宅市场，地段无疑是衡量楼盘价值的最重要的指标，然而把这一点直接套用在商铺市场上就不那么合适了。对于有些商业地产，地段的确是非常重要的，比如像百货店和高档专卖店等等。但对于有些像大型超市和专业市场等情况就不一样了，我们发现，有些开在偏远地区的大型市场生意也非常红火，商铺的升值潜力同样很大。所以对于商铺来说，其实没有地段好坏之分，而只有地理位置正确与否的区别。

五、人流多的商铺就值得投资

很多投资者在考察商铺时都会关注这样一个指标，那就是商铺周边的人流量，他们这样认为，人流多的商铺自然就是旺铺，投资价值也高。其实，虽然人流的多少值得考虑，但关键还要看其中属于该商铺的目标消费群占多大的比例，这一点至关重要。有些商铺看上去热热闹闹的，但真正做起生意来却并不见得怎么有效，就是因为人流的有效性不足。另外，人流的多少也会随着时间发生变化，现时的人流并不等于未来的人气，这一点投资者一定要重视。

六、买了商铺就坐享其成

不少投资者还存在这样一个误区，那就买了商铺之后可以像住宅那样不管不问坐享其成了。其实，投资商铺还有一个“养”的过程，投资者在持有商铺的过程中要注意不断地观察，比如可以通过调整业态等方式，进一步使“生铺”成为“熟铺”，直至最终成为“旺铺”。

七、此“街铺”非彼“街铺”

很多投资人都知道街铺好，价值高、风险小，但是其实街铺也有很多种类的。一种是真正的商业街区的商铺，一种是貌似“街铺”的“路铺”。明显可以看出，“街”的商业活力远远大于“路”，“路”更多的是承载着交通、城市骨架的功用。

城市的活力在于持续不断的人流、丰富多彩的经营活动，这一切才能给商铺的经营带来实质性的利好和价值支撑。“路铺”则是位于城市主干道或者城市快速道路旁的商铺，看起来好像很不错，来来往往都能看到，但是其实城市主干道和城市快速道路是对商气的最大破坏，昭示性是好，但是根本就难以留住人。为什么大家都觉得步行街上的商铺好，因为有持续不断的人流支撑商铺的经营，体验式消费或休闲消费在这里可以得到很好的阐释。

八、认定铺王靠近商场门口

很多人认为，一个卖场中最靠近门口的位置是最好的。卖场的经营者也往往这么认为，因此对这个位置的定价也是最贵的。但实际上，门口这个位置有可能只是旺丁不旺财。因为每个消费者走进一个大卖场，一定会“逛”上一会儿才会买东西，最先进入视线的铺位最多只是个询价的地方，顾客会一扫而过，再看上几个铺位之后才会购买。顾客是不大会回头到最靠近门口的铺位买东西的。门口位置可以作为大品牌的形象展示区，但如果要销售产品，选择往里第七八个靠近走道的铺位是最佳的。

九、投资地铁上盖物业稳赚不赔

不少投资者以为投资地铁上盖物业就能稳赚不赔，事实并非如此。地铁并不是决定投资成败与否的唯一因素，而只能起到锦上添花的作用。关键还是要看地铁上盖物业周边的配套商业环境是否成熟，一些周边商业配套本身就很成熟的商铺物业，增加了地铁上盖物优势的拉动，生意更是火上加火。

而如若地铁上盖物业远离非核心区域，且周边尚未形成成熟的商业氛围，那么地铁对人流的汇聚作用便大打折扣。大多数人不会选择在回家路上中途下车，去光顾一个孤零零的地铁上盖商业。

十、投资商铺，面积越小越好

商铺投资与一般物业投资有所不同，各种业态的租户对商铺的面积需求不一。以服装和餐饮为例：一般来说，一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可，而一家小型餐饮的经营面积则需要50平方米左右。如果一味追求小面积，该商铺所能承受业态的将相当有限，商铺使用的灵活性大打折扣，无形中为将来商铺出租增加了一定难度。商铺没有合适的租户，租金回报自然无从谈起。

最后一个多数人会犯的错误时不问价值问价格。如何来判断一个商铺的价格是高还是低，很多投资人都习惯用绝对数值来进行衡量。5000元/平方米的商铺肯定就是比5万/平方米的商铺便宜，于是认定买5000元/平方米的铺风险肯定小，这是初级投资者的常见错误。

衡量商铺价格是否合理的两种最常用的方式，一种是市场比较法。一种是收益法。在买铺阶段，商铺的价格往往很难体现他未来真正的价值，要不高估要不就是低估。因此真正的商铺投资高手其实很少过问价格。他们对项目位置的关注度远甚于对价格的关注。其实买商铺更多的是买未来的预期，在买铺之前必须对未来这个铺的发展有一个判断。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）