商业地产人才储备不足或拔苗助长

　　“诸位领导、亲友，本人工作变动，已经离开原来的公司，将去上海一家公司担任招商总监。”最近在北京某百货商场担任招商经理的王先生给他的朋友群发了一条短信，他刚被上海一家商业地产公司高薪聘请。

　　如今，高薪挖人已经成为诸多商业地产公司的常态，汹涌的商业地产投资热潮使行业专才显得格外炙手可热。在不久前，凯德商用招商中国总经理胡莘也加入了马来西亚Pavilion集团担任中国区总经理。

　　据前程无忧发布的7月人才市场供需走势显示，房地产行业和金融投资行业的人才需求增长成为亮点。一些大型地产机构纷纷向传统零售商挖掘人才，锁定招商经理和购物中心管理岗位。“传统百货业中，具有品牌资源的招商负责人和具有大型项目综合管理经验的人成了抢手货。”安庆新百百货公司总经理陈刚告诉记者，不少传统百货的招商经理被高薪挖角，一跃成为购物中心总经理。

　　据了解，一个购物中心总经理的岗位甚至被炒到了百万年薪的高价。过高的薪水凸显商业地产人才的泡沫化：一方面，在商业地产招商困难，购物中心项目盈利不佳的情况下，四处挖角给企业带来成本上涨的重负；另一方面，当商业综合体热潮退去，高薪聘请的人才最终将被挤干水分，回到合理状态。

　　“商业地产需要具有运作经验的实干型人才，很多企业挖掘的人才并不具有这样的水平，目前的局面只不过是昙花一现。”北京和美商地投资管理有限公司董事长穆健玮告诉记者。

　　拔苗助长

　　各地兴起购物中心项目对人才的需求超过了近几年来零售业人才储备，从而不得已提拔一些本不具备相关技能和素质的人员，从而“拔苗助长”。

　　“最近，万达集团通过猎头找到我，打算聘我担任万达商业副总裁，负责企业营运。他们给我开出了120万～200万元的年薪。”某家国有商业连锁企业区域总经理李军告诉记者。李军在集团内部属于总监级别，而万达的开价至少比之前的薪水要高一倍。

　　“就目前而言，商业地产企业需求两种人才，一种是集团副总级别的高级人才；另一种是具有实际项目运营经验的负责人，总监级别的人才。前者的薪水一般都在百万元以上。”穆健玮表示。

　　不少传统零售企业高层频频接到猎头的电话。“我不少同事和圈内的朋友都被猎头"忽悠"的蠢蠢欲动。目前最紧缺的是购物中心总经理的角色，目前这一岗位的人才被炒到了70万～80万元年薪，这还是二线城市的价格。”陈刚表示。

　　与此同时，由于商业综合体四处兴建，过于饱和的市场竞争使得招商成为商业地产项目的首要难题，传统百货店的招商负责人也成了“香饽饽”。更有甚者，一些在原来企业担任普通招商经理人经过猎头推荐一跃成了某购物中心的总经理。

　　“由于很多地产商不善于商业运营，在前期的选址、规划等方面就存在问题，导致了后期招商困难。因此，招聘一个具有丰富品牌资源的招商经理可以缓解地产商在招商层面的燃眉之急。”大中华区购物中心联盟主席助理柏文喜说。

　　对于眼下商业地产人才火热行情，业内人士的担忧之处是，各地兴起购物中心项目对人才的需求超过了近几年来零售业人才储备，从而不得已提拔一些本不具备相关技能和素质的人员，从而“拔苗助长”。

　　“经常看到之前在公司能力和业界口碑都不怎么样的人摇身一变，成了某商业地产项目的一把手，变化之大令人惊叹。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

　　事实上，随着零售业近年来的跑马圈地，传统零售商自身的人才储备就存在问题。再加上房地产企业的高薪挖角，“拔苗助长”的情况也愈加普遍。

　　“对零售商而言，最"危险"的岗位应该是店长助理或者副店长这样的职位。他们很容易受到猎头公司的诱惑而跳槽到其他企业担任一把手。不过往往这样的人缺乏综合管理的素质，未必能很快胜任新的职位。”陈刚告诉记者。

　　虚假繁荣

　　在行业泡沫危机下，商业地产人才由紧缺走向高薪的状况值得警惕。从企业经营的角度看，目前行业盈利水平无法支撑这样高的薪酬。

　　商业地产专业人才市场的火热与眼下的房地产行业可谓是“冰火两重天”。一方面，业界对商业地产泡沫破灭的担忧与日俱增；另一方面，大型商业综合体的兴建速度却丝毫没有放缓，就在不久前，知名餐饮连锁海底捞也宣布进军商业地产。

　　商业地产投资过热，正在初现征兆。业内频频传出各地商业地产项目招商困难的状况。位于青岛城阳区的宝龙城市广场的商铺空置率达到了80%以上，主力店频频更换，购物中心整体运营惨淡。

　　上述现象均被视为泡沫的征兆。从商业地产的开发总量来看，泡沫也在越积越多。以四川为例，来自四川省商业地产联盟的数据显示：目前成都开工建设的城市综合体数量已超过100个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，这一数字已经超越北京和上海等一线城市。不断井喷的商业地产供应量，已让成都显得格外“臃肿”。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受记者采访时表示：从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势，结合部分城市的经济发展状况，部分地区商业地产泡沫已成定局。

　　商业地产泡沫在二三线城市尤为严重。中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

　　在行业泡沫危机下，商业地产人才由紧缺走向高薪的状况值得警惕。从企业经营的角度看，目前行业盈利水平无法支撑这样高的薪酬。陈刚给记者算了这样一笔账：目前一个购物中心总经理的年薪被炒到了70万～80万元，这往往会形成多米诺效应。店长如此，副店长、店长助理甚至到普通员工的薪水是否也要调整？此外，挖来的店长薪水涨了，其他店长的薪水是否也要涨？如此算下来，企业的人力成本至少要在以前的基础上翻一番。眼下，行业正走向萧条，零售业，尤其是百货业的净利润正步入下滑通道，而如此涨下去的人力成本将会令企业难以承受。

　　另一方面，商业地产企业四处挖人之后，团队的整合也成为问题。“被挖过去的人很难进入核心团队，"夭折"的情况比较多。即便进入了核心团队，由于团队是从不同企业挖过来的，彼此的沟通和磨合很成问题。”世纪联华清城购物中心总经理何向阳透露。

　　陈刚认为，商业地产企业高薪挖角，一方面提高了行业人才的平均水平，但也给传统零售商带来人才压力和断层；另一方面，一旦商业地产泡沫破裂，这些人才最终还会被挤掉水分，回到合理的“价位”。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）