地产政策已到关键期 问责或成调控杀手锏

　　国家统计局公布的数据显示，７月份５０个大中城市环比房价上涨的城市数量大幅增加。房价再次普涨、中介机构“热火”重现、房企酝酿涨价“蠢蠢欲动”，７月作为传统楼市淡季却呈现“淡季不淡”。
　　在“稳增长”与“控房价”政策措施走向纵深之时，房地产市场出现了哪些新变化？房价是否进入了回暖通道？调控政策还有哪些“弹药”储备？

　　是“反弹”还是“反转”

　　７月份全国７０个大中城市的房价指标呈现“双升”：环比房价上涨的城市数量比６月份翻了一番，环比价格指数走高。房价由“局部上涨”向“普遍上涨”变化的态势明显。
　　房价上涨，成交量扩大，是暂时的反弹还是长期趋势的反转？专家表达了不同看法。
　　广东省房协理事赵卓文认为，近期的趋势可以用“强劲反弹”来形容。在经济下行的背景下，这样的推升不仅与刚需释放有关，还跟居民保值增值的需求有关。楼市“虚火”短期内还有上扬。
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，单从７月份数据环比止跌说反弹并不严谨。事实上，这轮小幅上涨是开发商以价换量的结果。未来房价走势“不是‘过热’，而是‘回稳’”。
　　“大幅反弹的可能性基本不存在，但先涨再小幅回落的可能性依然存在。”中国房地产数据研究院执行院长陈昇说，由于此前楼市价格经历了一轮深度回调，前期开发商价格压得比较低。但随着几个月来刚需释放，后续接盘量可能会回稳，未来几个月不排除环比再下跌的可能性。
　　中国房地产业协会副会长朱中一则态度明确，房价并未反转，也不存在“报复性”反弹的基础。主要由于中央坚持房地产调控政策不放松不动摇。“但政府也需要密切跟踪市场，预防类似苗头。”

　　三大涨价因素推高房价

　　楼市调控未曾放松，政策口子并未松动，为何７月份的房价依旧上涨？
　　地方增收乏力，“地根”放松冲动增加。暗自放松限购、公积金贷款额度上浮、普通住宅标准调整、发放购房补贴……２０１１年下半年以来，全国有３３个城市以不同方式“微调”楼市政策，“财政焦虑”再次凸显。由于土地出让金收入锐减，地方政府放松调控以活跃房地产市场的意愿增强，一些地方屡屡微调试探调控底线，房价调控受到挑战。
　　７月份全国１３个主要城市扭转了上半年的土地市场颓势，土地出让金上涨６％。以北京为例，北京市土地整理储备中心数据显示，７月北京共成交１６宗土地，获得土地出让金共９３．６１亿元，创下今年以来单月土地收入新高。
　　“财政收入减少，土地财政饥渴，不排除一些开发商去年以来，或者在更早之前，以低价拿地，高价出售，抬高房价的可能性。”
　　“银根”放松，房企涨价动力加大。随着“稳增长”一系列措施的出台，特别是两次降息之后市场流动性有所宽裕，一度经历“寒冬”的房企日子好过起来。业内人士称，地产企业资金负债率一般平均是在７０％，现在整体在下滑。上市房企已公布的半年报显示，负债、现金流都在好转。
　　房价预期变动，购房者“加紧”购入。３６５地产家居网近日的一项调查显示，超过七成的网友计划在半年内出手买房。购房者的“消化力”从一组数据便可窥见一斑：７月份多数城市楼市库存大幅减少。其中南京去库存化最快，单月商品住宅可售面积下降４９．３万平方米。北京、苏州、青岛的库存降幅都超过了１０万平方米。
　　“楼市库存的下降为房企‘减负增效’，反过头来又会增加开发商涨价的冲动。”

　　“问责”会否成为“杀手锏”

　　随着房价上涨压力加大，地产政策调控已经到了关键之时。“问责”将可能在这一轮调控中充当更加重要的角色。
　　“没有及时有效的监督和问责，限购可能会流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲变形。”一些购房者认为，部分城市政府对楼市调控“只见表态，不见效果”“只见口头批评，鲜有问责落实”是造成房价“屡调屡涨”的重要推手。
　　多位专家表示，调控“组合拳”涉及多个部门、各级政府，经过此次督查之后，希望能强化执行、监管和问责力度，形成部门合力，杜绝“上有政策、下有对策”的局面。
　　此外，专家普遍认为，“有保有压”的差异化政策将会是未来一段时间房地产调控的主基调。
　　财税政策仍有较大操作空间。财政部财政科学研究所所长贾康认为，房产税扩容肯定是大方向。同时也要尽量把握好方案的可行性，在试点的基础上总结得失，在其他城市跟进时进行方案优化。
　　优化供给结构仍是长期方向。“目前‘市场轨’和‘保障轨’双轨统筹的机制比较明显。”“最大化保障房托底的作用，更有效地将有限资源配置给需求方，抑制商品房泡沫。”
　　专家认为，针对当前房价上涨压力，政策储备很必要，但也要充分考虑到这些储备政策的副作用，避免误伤和扭曲房地产市场发展规律。开发商也最好“洁身自好”，避免招致一轮更严厉的调控。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)