万科加速进军商业地产

　　8月初，地产龙头老大万科首先发布了2012年中期业绩，报告期内，公司累计实现营业收入307.2亿元，同比增长53.7%，；销售面积达602.5万平方米；归属上市公司股东净利润为37.25亿，同比去年增加25.09亿元。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，万科上半年现金流比较充裕，预计下半年依旧会延续二季度的拿地速度。

　　然而，万科在土地市场加速进军商业地产的步伐不禁令人担心。有多位专家表示，商业地产一直存在“泡沫”之说，万科对于商业的态度还是比较谨慎。

　　万科业绩超去年无压力 下半年或继续拿地

　　据半年报显示，万科负债率为78.8%，上半年房产业务毛利率为26.5%，较2011年同期降低5.6个百分点；结算净利率14.2%，较2011年同期下降2.2个百分点。

　　宋延庆就此表示，负债率太高会吃掉利润率，如果今年万科的营销成本等费用再增加的话，利润率还是会下降。

　　对于外界的担心，万科董事会秘书谭华杰回应称：“去年上半年结算资源中，深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高，因此结算均价和毛利率均处于较高水平，相比之下，今年上半年结算均价和毛利率下降属于正常现象。”

　　同时，今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度，上半年推盘量不大，明显低于去年同期，但通过合理的销售策略，公司仍然保持了销售面积的同比增长，此外销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加，只要市场环境不发生太大的不利变化，全年销售超越去年是大概率事件。

　　宋延庆认为，去年万科的销售额是1215.4亿元，今年销售额涨15%应该没问题，所以超去年目标确实压力不大。另一方面，由于万科现金比较充裕，土地储备却不足，预计下半年依然会延续二季度的拿地趋势。

　　据万科年报显示，万科上半年新增加开发项目13个，按万科权益计算的占地面积约69万平方米，对应的规划建筑面积约174万平方米，此外，还参与1个城市更新改造类项目，计容积率建筑面积约39万平方米。而2011年上半年，新增项目22个，对应权益规划建筑面积约423万平方米。显然，与去年同期相比，万科的土地储备还远远不够。

　　对此，郁亮在中期业绩会上表示，万科拿地主要取决于两个重要因素，一是有没有机会；二是有没有钱。“对于万科来说，现在手里有地、有钱，是一个非常好的可进可退的状态。在不当地王的前提下，有合适的项目万科就会去拿。至于拿多少，怎么拿，什么时候拿还是取决于上述两个因素。”

　　截至6月底，万科持有现金470.1亿元，而一年内到期长期借款的总和203.1亿元。有充裕的资金，万科频频出手土地市场自然无后顾之忧。

　　纯住宅地块供应有限 万科加速进军商业地产？

　　据观察，万科近期分别在上海、宁波、青岛、西安拿地，其中有一个共同特征，这些地块大多为商住地块。例如上海虹桥地块，据悉，虹桥商住地块，未来地块上的建筑面积中办公面积为69461平米；商业面积大于等于2829平米，小于等于25464平方米；住宅面积大于等于82961平米，小于等于105596平米。

　　有业内人士对此表示，纯住宅地块供应越来越少，万科进军商业地产也是被迫无奈。但从另一方面来说，万科对商业地产领域一直是跃跃欲试。

　　王石曾经说过：“万科多元化，我死了以后再说。就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

　　万科方面也表示，目前公司项目中商业、写字楼、酒店等商用面积占公司规划中和在建项目面积的比例不到10%。近期所拿的商住地块一方面与各一线公司的发展策略紧密相关，另一方面也与政府推出的土地资源有关。公司目前并没有大举进军非住宅业务的计划，但近年来，随着城市发展和城市规划的调整，新出让土地中的土地利用规划中，非住宅部分的面积占比上升，确实是一个普遍的现象。

　　万科方面曾多次表示，公司仍然专注以普通住宅为主的国内房地产市场，发展策略没有任何变化。发展非住宅类业务的目的，是为了更好的做住宅，这和公司专注于普通住宅的发展方向并不矛盾。

　　不过，有熟悉万科的人士透露，万科下一步可能要做商业集团，毛大庆可能是商业集团的负责人。虽然万科进入商业地产是由被动变主动的，但万科商业地产做得还不错，北京朝阳的项目和昌平的项目运营情况均良好。

　　对于万科进军商业地产，多位业内人士表示了担忧。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，现在并不是进入商业地产的好时机，因为我们错过了最好的时期。现在融资渠道不畅，很多开发商必须通过散漫的物业平衡持有性的项目，这是住宅依赖性的发展模式。所以住宅市场形势不好，商业地产也不会做好。

　　曾经服务过万科项目的RET睿意德执行董事张家鹏则表示，万科的优势在于它是一个学习能力很强的企业，但所有从住宅转向商业地产的公司最大的制约点是文化，具体来讲，住宅市场一直是卖方市场，所以公司文化是强势的，这种强势文化进入到商业地产，是适应不了的。

　　对于商业地产未来的规划，万科仍然谨慎。万科方面表示，万科在非住宅业务领域的探索，主要集中于那些符合城市发展方向、能够与住宅相配套的物业类型，未来公司会继续坚持这一既定的发展策略，循序渐进地开展对非住宅业务的能力培养，不会急于全面展开。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）