“混战”局面下商业地产洗牌将来临

　　8月16日，在SOHO中国(00410.HK)2012年中期业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，SOHO中国将告别散售，持有北京、上海有价值的物业。这被业内看作SOHO中国重大战略转型，也表明商业地产未来预期看涨。

　　在商业地产预期大好让其相关的行业看到了机会。对于由住宅开发起家，进入商业地产开发的房企来说，初入商业地产时，与专业的商业地产服务公司合作就成了必经之路。

　　“加大商业物业自持力度，或会对其他房企产生引导，尤其是对于未来商业地产预期看涨。”链家地产市场研究部常清认为。

　　事实上，不少房企最近几年一直在积极地扩展企业的商业地产业务。虽然商业地产目前在房企的总业务中占比较低，但市场份额正在逐渐增加。2010年、2011年商业和办公的销售额超过商品房销售额的三成。今年以来，房企会继续逐步增加优质商业地块的储备。

　　据国家统计局数据显示，今年1-6月，房地产开发投资中，办公楼和商业分别增长了31.9%和26.3%，大幅高于住宅投资增长。另据链家地产市场研究部统计，今年截至到7月份，万科、中海、保利等十大房企拿地金额达到556.34亿元，其中商服地块达到156.36亿元，占比为28%。

　　此外，房企在二三线城市的商业布局有所增加。万科今年上半年重点开发的4个商业项目，其中三个分别位于东莞、重庆和佛山。另外，今年上半年拿的27块地，只有3块在一线城市。

　　中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，今年，商业地产行业自身发展方式必将由数量型转向质量型。早期商业地产的行业竞争还停留在前期圈地、销售甚至招商上，而今已开始转向运营管理的竞争，公司发展区域将由二三线向更小城市推进。

　　目前，进入商业地产的开发商一直都是以住宅开发为主，在商业地产的规划、开发，以及后期的招商等方面经验不足，因此，初入商业地产的开发商都选择与专业的商业服务机构合作。不少名不见经传的商业服务机构因为一个项目的成功而在业内声名鹊起。

　　难怪一位相关人士说：“有的项目先期的选址等因素就决定了这个项目不可能失败，而做这个项目的服务机构也会成功。有时候，很难说是服务机构成就了项目，还是项目成就了服务机构。”

　　日前，由多名资深的国际地产服务人士发起的商业地产服务机构RET睿意德全面启航。据悉，目前，RET睿意德已经与万科、凯德以及富华等开发商合作，公司已完成2012年年度战略布局，北京、成都、沈阳和郑州四家公司已正式启动。据公司负责人介绍，截至今年7月底，公司在顾问以及代理方面的合作签约已累计突破百亿元。

　　然而，值得注意的是，该公司三位核心发起人行政总裁陆逢兆、执行董事聂绮冰及张家鹏此前均供职于知名商业服务机构DTZ戴德梁行。去年年底，戴德梁行被澳大利亚设施服务商UGL收购。据了解，正是由于戴德梁行在大中华地区的良好业绩，才引来UGL的收购。戴德梁行大中华区的业务量占据了亚太区的一半，上海和香港是最赚钱的区域，而其在欧美业务却持续亏损。RET睿意德的成立从一个侧面也反映出中国商业地产开发的业务空间所具有的吸引力。

　　由住宅开发进入商业地产开发的开发商，如果自身规模和专业素养比较强，他们可能就不那么需要专业的服务机构了，这尤其体现在大型国企开发商上。

　　一位曾负责西单大悦城项目的商业地产服务机构人士对记者说：“在西单大悦城的项目上，中粮地产还是新手，主要还是与代理机构合作，但是像中粮地产这样有实力的国企，他们的学习能力很强。这个项目完成后，他们在商业项目开发上的专业能力迅速提升。西单大悦城项目后，中粮计划把大悦城的项目复制到全国，其中相当大的部分已经改由中粮自己的团队完成，不再需要代理机构了。”

　　事实上，一些中型开发企业更加需要与商业服务机构的合作。

　　和昌地产集团负责人表示：“商业地产服务领域最为重要的因素是人才与平台。目前，二三线城市商业地产开发虽然如火如荼，但真正懂商业开发运营的人才非常缺乏，我们需要专业机构参与其中。”（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）