商业地产80%靠运营赚钱 高和资本布局1.5线

　　较早涉足基金行业的苏鑫，有着soho的开发经验，对于商业地产的运作有更为深刻的理解。

高和资本董事长苏鑫他认为，现有的金融市场与开发商的需求不相匹配，并表示，高和资本今后的发展将逐渐由一线城市转向1.5线，目前已开始试水。

　　如何融资？

　　苏鑫一向爱谈融资问题，把探讨“商业地产的可持续发展”问题转向了融资支持。

　　苏鑫认为，商业地产的可持续发展需要回归市场化，“而市场化的要素，一个是土地，这是最基本的，二是金融，这是最核心的。”随后，便开始了对目前开发商融资渠道的阐述。

　　“基金、信托、银行是目前商业地产融资支持的三种主要形式。”苏鑫认为，银行作为间接融资的手段，风险较大，且一段出现风险，银行会转嫁到老百姓的头上，造成一些不稳定的情况。

　　苏鑫指出，以前的房地产行业大多数是通过间接融资的渠道，如果经济有风险，就会造成房地产行业通过金融传递到整个经济体系。

　　谈及基金，苏鑫有所保守，他认为，基金说到底，对房地产这个行业来说，是一种融资，金融支持的手段。在中国这种大的背景，金融还是国有为主，银行为主，所以可以看到未来多少年，可能房地产的主要融资形式还是银行，不可能是基金。

　　“即便是经过五到十年，基金所占的市场份额也不可能超过银行，这是我们客观看到基金在这个行业发展的趋势。”

　　“尽管如此，基金已然成为推动这个行业发展的动力。”最近一段时间苏鑫发现，有不少商业地产，尤其是城市综合体项目的开发商，通过银行贷款已无法把整个项目建起来。

　　理由是什么？苏鑫坦言：“我个人认为，当下的金融市场和开发商的需求不相匹配，商业地产的开发需要更多的灵活性，才能有更多的发展机会。”

　　如何布局？

　　高和资本究竟在干什么？苏鑫说，他们在干两件事，一是给没钱的开发商提供融资渠道，这当然就是基金，另一个则是对已经建好的项目进行“改造”。

　　改什么？如何改？改的目的何在？苏鑫：“从产品定位、规划设计到外立面的包装、租客客群的定位，让项目焕然一新，当然最终的目的在于提升收益值，例如提高租金等方式。”

　　高和资本成立之初，主攻的方向在一线城市，开发的五个项目都在北京，但高和投资未来的战略布局会否有所改变？

　　苏鑫表示，高和资本将逐渐由一线城市转向1.5线、甚至二线城市，目前已开始在沈阳等城市试水。

　　据其透露，目前公司正在与南京的某家开发商进行接洽，并有意向加入其中一同开发，而项目的具体位置就在南京河西板块，青奥城的附近。

　　如何赚钱？

　　苏鑫认为，商业地产不是简单的“赚钱机器”，想要赚到钱、赚足钱，需要一支专业的运营团队。

　　“运营”如何理解？苏鑫认为，商业地产和普通住宅不一样，不是简单的把房子建起来、卖出其，商业地产的价值，一是在于土地的升值，二是产品，通过开发后期的增值，第三个就是其运营价值。

　　“初期前两项占主要份额，但后期80%由运营赚取更多的利润，但大多数的开发商是从住宅转行来的，对于商业运营是个‘门外汉’，这就需要与专业运营公司合作，达到双赢。”

　　选择开发的城市也很重要，苏鑫看好二线城市，他认为，二线城市有开发的潜力，城市的竞争力也比较强，这样既能够吸引人流，也能够汇聚“钱流”，而这两个正式商业地产开发所必备的要素，“城市的竞争力越强，商业地产的风险就会相对小一些。”（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）