掘金商业地产路数大不同

　　日前，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平爆料称，知名餐饮企业海底捞也在做商业地产。尽管在近几天的媒体报道中，海底捞方面对于涉足商业地产之事显得尤其谨慎，但此番跨界依然吸引了不少业界人士的目光。

　　“两把刷子”分羹商业地产

　　餐饮企业往往拥有充沛的现金流，但经营收入和利润多寡需要通过大规模的扩张实现。像海底捞这种以服务见长的餐饮企业，在管理半径加大的情况下如何保持服务水平的统一，也是必要的考验之一。对于海底捞涉足商业地产一事，亚豪机构市场总监郭毅认为，商业地产的优势在于收入和利润的可持续性，短板则是开发期、养商期的巨额资金投入。因此，餐饮企业进军商业地产，在现金流和经营模式上是可以互补的。

　　要想分到商业地产这杯羹，需要的显然不仅是现金流。在郭毅看来，成功的商业地产应具备几个因素：一是选址，要选择经济动力强、有产业支持、消费水平高的区域，并了解计划投资地的招商引资政策，尽量争取地方政府给予更多支持；二是规划，尤其是跨行业投资，应请专业公司来做项目前期的定位规划、业态设计；三是资本运营模式的设计，要确定哪种类型的业态销售补充现金流，哪种类型的业态长期持有，令企业在确保短期现金流安全的同时还能实现长期收益的稳健；四是招商和运营管理阶段，招商阶段必须结合项目定位，进行严格的准入管理，后期的运营管理则要整合商家资源，加大宣传推广和促销力度，做好项目现场的氛围营造，从而实现良好的经营效果。

　　住宅、商业，一个都不能少

　　商业地产的开发已成为一种趋势，原本着重开发住宅的品牌开发商纷纷加重商业地产的持有比重。龙湖地产相关负责人表示，未来的住宅用地越来越有限，当城市经历过一级开发后，一味地开发住宅只能令区域饱和，却不能带活一个区域的长久繁荣，商业地产恰恰可以起到激活区域活力的作用。龙湖集团涉足商业地产已十年之久，目前已经形成了成熟的运营体制和独特的运营模式，既有大型的自持购物型商业，也有社区配套式的明星商业，街系、星悦荟系等成功的商业体系已为人们所熟知。“龙湖商业的全国化，是以二十年为计的长期战略。”龙湖集团商业地产部总经理魏健透露，除目前已经经营的9个项目外，未来3年每年都有至少1个区域型购物中心开业，预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升到30%。在这一前提之下，更快、更大一直都不是龙湖做商业的目标。“我们的出发点是投资风险可控、与商户共赢、促进城市商圈的成熟繁荣。”魏健说，龙湖的商业扩张是稳健、务实、目标明确的。

　　北京万科则表示，万科专注于普通住宅市场的发展策略是稳定、延续的，“和城市共同发展”是万科始终把握的原则。为了顺应城市发展趋势，万科必须在发挥传统住宅开发能力优势的同时强化商业地产的经营能力。万科是为了做好住宅而做商业，并不是为商业而商业，万科所探索的商业地产，主要是那些符合城市发展方向、能够与住宅相配套的物业类型，对于商业地产开发能力的提升也是一个循序渐进的过程。（共鸣-不动产投资整体解决方案运营商）