不限购+商住两用 投资“商改住”看上去很美

　　“限购令”的实施在大力打击投资客的同时也难免“误伤”了不少尚未满足购房资格的刚需人群，尤其在北京这样最为严格的限购城市，“连续五年纳税证明”更是让不少人都被划归线外。在这样的情况下，不受限购约束的“商改住”项目自然而然成了满足这部分人群购房需求的次优选择。
　　
　　不过好景不长，随着楼市调控持续深入，政策的针对性也越来越强。2011年6月1日，北京市五部门联合出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》正式实施，这意味着此前大打政策擦边球的“商改住”项目也被紧急叫停。于是，“不限购”、“稀缺性”便成了开发商为最后的“商改住”项目打上的鲜明标签。可是，这些项目真的有开发商说的那么诱人吗？
　　
　　调控深入 北京拒绝“商改住”　　

　　“地铁旁，不限购，买一层送一层……”,很多人的手机短信都曾经收到过类似的楼盘信息，而除了不限购外，其中“买一赠一”的优惠更是让不少人动了心。
　　
　　事实上，看过房的人都知道，开发商所说的买一层赠一层，就是所谓的“LOFT”户型。
　　
　　这种销售面积不大、使用面积不小的户型，可以让很多小白领节约购房资金，同时上下层居住的方式，又给很多有年轻心态的人带来生活情趣。
　　
　　据法制晚报在5月26日的报道中称，LOFT刚开始曾经多为住宅立项，土地使用权70年，随着房地产发展市场越来越好，很多商业地产项目将LOFT产品作为住宅销售，虽然理论上土地使用权限只有40或50年，但由于总价远远低于普通住宅项目，尤其在宏观调控之后，商业地产项目不受“限购”的限制，类似产品一直销量不错。
　　
　　不过，2011年的一纸政策，从“厕所”管起，让热衷于把商业办公项目当住宅卖的开发商无法再打擦边球，市场上的LOFT产品也不再供应。
　　
　　2011年5月16日，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，严禁“商改住”等违规行为。
　　
　　通知规定，商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间；若开发商自己打隔断，分成多个房屋当做住宅出售，将不能办理房产证。
　　
　　通知还要求，严格按照规划，商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计。
　　
　　“不限购”+“投资价值”看上去很美
　　
　　北京对“商改住”项目的叫停给限购政策的漏洞打上了补丁，也给了开发商新的宣传噱头稀缺性。
　　
　　“不限购，您想自住可以，想注册公司做办公室也可以，现在这样的房子已经不批了，以后想买也买不到了。”对于“商改住”项目，不少销售员都把推销的重点放在了不受限购令约束、投资自主皆可，以及由于停止审批而具有的“稀缺性”上。
　　
　　由于不受限购约束，“商改住”项目仍是不少投资客热衷的选项。“虽然来买房的大部分是没有购房资格的首套房刚需，但是也有不少人做投资用，将来可以出租。”通州百合湾嘉园小姜介绍说。据了解，该楼盘的“商改住”项目户型从单层20几平到40几平不等，而其中的一居和两居户型虽然因为单面采光而无法安装燃气管道，却反而因为总价较低更受购房者青睐。
　　
　　“有一个外地老板一出手就买了一整层。”虽然小姜的话难辨真假，但是由于住宅改商业、办公，成本低于正规商业和写字楼，租金收益高于出租住宅；商业、办公项目转住宅，短期之内回收资金，又享受了“商住倒挂”的好处，不少购买者正是因此而乐意做这样的投资。
　　
　　但是，对大部分人来说，“商改住”真的是自住和投资的最佳选择吗？
　　
　　“商改住”项目与住宅房的区别主要体现在产权年限不同，配套设施不同，容积率及绿化、公共设施面积不同，安全级别不同，物业费、管理费以及转让契税不同等问题上。
　　
　　比如,“商改住”项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。所以以投资角度看，投资人出手将承担巨大的出售成本，而这些也使买方选择难度加大。
　　
　　对于自住用的房主来说，要面对的问题也不少。首先，“商改住”项目的首付在50%，而且无法使用公积金贷款，这就给购房者带来了一定的资金压力。而从长远来看，虽然有部分楼盘能为房主提供民水、民电，但也只是“偷偷摸摸”见不得光，无法写到购房合同中。也就是说，大部分“商改住”产品无法保障购房人按照住宅的标准缴纳契税、物业费、水电费，要承受较高的生活成本。
　　
　　“我看了几个不限购的房子，但是感觉材料和设计比70年产权的房子要差不少。”最近准备买房的王先生向表示，虽然自己此前曾倾心于loft户型的小资情调，但是在看了几处房子后，自己还是放弃了这一想法。
　　
　　除此以外，政府并未对这类项目的产权做出明确的规定，在买了这种住宅后，也无法实现住宅项目的土地使用年限以及配套建设指标；而且项目一旦转手，在买房税以及二次交易费用方面都要高出普通住宅一大截。
　　
　　除了不少购房人表示购买“商改住”项目纯粹是受限购影响的无奈之举，对购房者而言，以上缺点延伸出来的隐忧似乎大于投资的快乐，并不是一笔看上去很美的投资。（共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）