住宅市场遇冷 或成为商业地产遇“热”的原因

　　去年以来，受国家宏观政策调控影响，商品住宅市场降温，然而，以城市综合体为代表的商业地产项目却一个接一个在省会落地。

　　可能谁也没有想到，当房地产市场遭遇“限贷”、“限价”、“限购”之后，商业地产特别是城市综合体会成为开发商自我救赎的“法宝”。

　　一边是海水，一边是火焰

　　据省统计局最新资料显示，2012年一季度，全省住宅完成投资308.1亿元，同比下降0.2%；全省住宅新开工面积1372.2万平方米，比上年同期下降13.7%。

　　而来自石家庄市房协的数据显示，2009年石家庄商业地产成交量只有6.7万平方米。到了2011年，商业地产成交量为32万平方米。仅仅两年时间，石家庄商业地产成交量增加了近五倍，预计2012年将突破40万平方米。根据石家庄住房保障和房产管理局的数据显示，今年一季度，省会商业办公用房备案面积已占全部商品房备案的半壁江山，甚至一度达到9成以上。

　　“现在我们的商业公寓卖得特别火。”新源乐汇城办公室推广部工作人员郝慕思表示，尤其是一些黄金地段上的项目，更容易引起投资者的关注。

　　据了解，从去年开始，不仅保利、恒大等一线房企大力进军省会商业地产，连本地的天山、东胜、一山等公司也开始涉足城市综合体市场。华润置地表示，五六年内将商业地产提升至整体业务的四成，并将加速石家庄万象城及秦皇岛、唐山项目的扩张步伐。

　　资金转向+政策支持

　　“商业地产受调控影响较小，已经引起了很多地产商的关注。”石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源告诉笔者。

　　业内人士普遍认为，在住宅调控日益深入的背景下，商业地产逐渐成为投资商眼中的新主角，很多避险资金相继进入商业地产领域。

　　勒泰中心副总裁凌志诚认为，城市综合体业态丰富，除了可以出售公寓，还有商场、酒店等很多配套设施出租，市场抗风险能力比较强，其高投资回报率吸引了投资者进入。

　　另外，对于一些手里有地的大开发商来说，住宅市场受到挤压，转向商业地产也是必然之举。

　　河北省商业联合会秘书长曹润亭认为，住宅地产市场遇冷，资金转向是一个原因，政策支持也是商业地产崛起的重要因素。根据《河北省商务“十二五”规划》，“十二五”期间，我省将支持发展城市中心商务区、特色商业街和大型商贸综合体，每个设区市建成3-5个中心商圈，5-8个特色商业街区。自2007年石家庄出台“20+X”重点商贸项目的支持政策以来，截止到目前，所支持的项目已经从20个发展到今年的42个，投资总额达到了1300亿元。

　　部分业内人士认为，商业地产投资泡沫风险已经隐现。“今年以来，由于投资升温，商业地产受到开发商追捧。现在石家庄的人均商业面积已接近1.2平方米。一旦过剩，商业地产信贷将面临较大风险。”曹润亭认为。

　　不过，在部分开发商看来，省会商业地产仍存在机遇，因此将继续涌入。

　　一位地产商营销人士表示，商业地产是否过热，供应量确实是一个重要数据，但还要看当地的消费水平和项目的具体位置。“现在有很多人是拿发达国家人均商业面积1.2平方米这个数字来作为商业地产是否泡沫的衡量指标。实际上，不仅我国一线城市的人均商业面积早就达到2—3平方米，一些二三线城市也已超过人均1.2平方米，但这些城市的商业仍然很活跃。综合来看，石家庄还有很大的潜力可挖。”（共鸣不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）