宝龙“空城”引反思 商业地产粗放扩张模式到尽头

　　“从整个地产运作层面来看，城阳宝龙城市广场可以说是成功的。它为企业未来发展筹集了现金流。”城阳宝龙城市广场负责人表示。

　　据《中国经营报》报道，城阳宝龙城市广场25万平方米住宅已经全部销售完毕。50万平方米的商业综合体中，宝龙自持70%，剩下的30%用于销售的部分也销售了相当一部分。

　　“这就是宝龙模式的核心所在，将住宅和部分商铺进行出售，以获得现金流上的平衡。剩下的物业自己持有，以获得长期的租金收入以及物业升值。”北京和美商地投资管理有限公司董事长穆健玮透露。

　　资料显示，城阳宝龙城市广场项目投资约26亿元，而根据宝龙集团2009年、2010年、2011年三年的财报显示，城阳宝龙城市广场项目通过销售楼盘回收的资金已经超过20亿元。

　　事实上，宝龙模式也正是几年前很多商业地产商普遍的做法。“以极低的价格拿到地；制造概念吸引商户入驻，并带动楼盘销售；等楼盘销售完了，资金回收了，当初跑马圈地留下的后遗症就显露出来了。”穆健玮说，在2005～2008年这几年，很多商业地产商疯狂跑马圈地，游说政府，以极低的价格拿到地，然后制造概念售楼圈钱，这种粗放式扩张留下的隐患如今才逐渐显露。

　　“按照正常的商业地产运作规律，地产商应该持有物业依靠稳定的租金收入来获利。中国商业地产经营的怪状是，地产商为了短期内获取利润分割出售物业，这给整个商业地产项目运作带来很大的影响。”郭增利告诉记者，有的地产商开发商铺以后空置很多年，依靠土地的升值带动商铺升值，最后出售套现。

　　上世纪90年代末，随着中国零售业的蓬勃发展，我国商业地产也进入了急速扩张时期。不过，这期间商业地产以跑马圈地的粗放式扩张为主。

　　“看好商业地产的发展，各路资本通过不同渠道进入商业地产。但由于其在商业地产策划、团队乃至运营方面缺乏经验，因此涌现出很多不符合商业物业条件的‘产品’。表现在商业地产定位不够准确、物业不合规范、运作缺乏专业性。”郭增利表示。

　　另一方面，2010年出台的一系列调控政策使得不少房地产企业纷纷转型，住宅开发商转型商业地产，使得商业地产呈现泡沫化发展。中国购物中心产业资讯中心2011年发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

　　粗放式扩张和泡沫化发展使得商业地产陷入“两极分化”的怪圈。郭增利认为，目前我国商业地产存在的真正问题是“有效供应不足，无效供应泛滥”，“一些品质好、地段好的商业物业依然是供不应求，而大部分商业物业由于运作不够专业或者没有取得好位置，导致无人问津。”

　　“如今，零售商面临巨大压力，地方政府在招商引资和城市规划方面非常理智和成熟，粗放型的商业地产扩张模式已经走到了尽头”。穆健玮表示。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）