商业地产＂联姻＂影院 错位竞争避免同质化

　　从目前情况分析，现在还是屈指可数的电影院，数年内将伴随着商业地产的迸发而呈现爆发式增长，目前中山至少有7个项目在建或宣称建设各类电影院线。万达模式的成功使很多商业地产的开发商有样学样，但与此同时也带来了同质化的趋势。业内认为商业地产利润高但风险也高，错位竞争是避免失败的最好办法。

　　目前现状：商业项目普遍引入影院但近年来一个明显的趋势是，随着中山商业地产的迸发，越来越多的开发商在开发商业地产时开始打起了电影院的主意，除了主力卖场外，电影院成吸引人气的重要手段之一，而各类院线也几乎成了大型商业项目的标配。

　　目前即将开业或者规划建设的各类影院至少有7家。上月底正式开业的东区利和广场购物中心引入了香港橙天嘉禾电影影城；西区商住项目棕榈彩虹配套有地产商旗下的五月花影城，据悉将建设巨幕立体影院；在上周开放销售中心的西区天悦城，金逸国际影城影城已确定入驻；预计在今年10月开业的石岐区大型商业项目兴中广场，也已经与韩国CGV影院签约，将建设“IMAX巨幕影城”；南区恒大绿洲的规划配套中也有大型的影剧院；港口镇的超大城市综合体保利国际广场也曾宣称要配套星级影院；火炬开发区千亩大盘君华新城则宣布将建设由顶尖科技打造的水幕电影。

　　商业分析：万达模式带来示范效应但众多开发商之所以偏爱电影院线不仅仅是巧合，作为中国商业地产龙头的万达集团商业中心搭配影院的成功模式起到了很好的示范效应。凡进入一个城市，开发建设一个万达广场，引入一家高档酒店、开设一家万千百货，同时引入万达电影院线和大玩家超乐场或者大歌星KTV，万达的电影院线已成为万达广场不可分割的一部分，万达集团借这种模式几乎包打天下。

　　作为中山新一代购物中心代表的大信新都汇就是采用这种模式成功的典范，目前在石岐和小榄两地的大信新都汇都是购物中心与影院搭配的模式，两者相得益彰，互相补充，给整个商业中心带来极高的人气。大信置业营销总监董飚曾向记者表示，今后将以万达集团为榜样在商业和住宅地产上齐头并进。据悉，继石岐和小榄之后，大信目前已在三角、古镇和横栏布局大型商业中心，未来还有望扩展到更多镇区。

　　隐忧：同质化将带来激烈竞争对于开发商而言，在商业项目中引进影院也面临很大的风险。目前，电影院的经营绝大多数采用租赁方式，回报周期相当长；且电影院对建筑结构也有严格要求，如果要引入影院，在规划设计阶段就要做好准备。一旦电影院经营不力，对开发商来说将是巨大的损失。

　　国际知名的商业房地产服务公司高力国际广州公司总经理林明瀚认为，中山商业市场上很多商业项目存在同质化竞争，未来市场的竞争将相当激烈。

　　业内：错位竞争是避免失败最好办法“4D电影院、超市、百货、餐饮基本上在各个商业地产项目是千篇一律，好像其中业态不重复，其实在一个区域却严重重复再重复。”业内资深分析人士黄峻对本地商业地产发展做出了这样的评价。黄峻认为，虽然商业地产利润高，但高利润的同时就是高风险，然而不少开发商看到“硬币”赚钱与政策利好的一面，对风险一面却考虑不足。

　　黄峻说，大部分开发商原来只是建些“沿街商铺”，对真正的商业地产并不理解，运作商业地产不是像住宅一样一卖了事，而是要像培养孩子一样，需要“呵护”与运营。“无论是准备建商业地产，还是运营商业地产，连准备购买商业地产的老百姓，都已经是到了‘深思熟虑’的时刻。”黄峻说，楼市调控效力叠加，对于房地产市场大洗牌是严峻的，“那些还在与传统招商‘谈恋爱’的，就要自求多福了。”

　　林明瀚也表示，“不是每个城市所有的商业综合体都会成功，有成功就会有失败的案例。”林明瀚说，错位竞争是避免失败的最理想方法，“大家都明白这个道理，但想归想，怎么落实错位，不一定都能做出来。”不过，虽然未来有相当大体量的商业项目面市，林明瀚还是认为，中山的商业地产还没到超量的时候，中山的人口规模和消费水平依然能消化。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）