商业地产泡沫2-5年后破灭

　　截至目前，整个大陆经济犹如热锅上的蚂蚁，正在为09年4万亿刺激计划，10万亿信贷，以及08年后近3万亿的灾后重建费用，所带来的流动性买单。

　　在传统经济三驾马车中，外贸于08年全球金融危机之后一蹶不振，沿海制造加工企业举步维艰；内需两极分化，底层人群消费在CPI高企境地中乏力；唯独政府主导的“铁公基”以及打着灾后重建旗帜，疯狂旧城改造的投资活动愈演愈烈。物价翻番上涨，楠木、古玩、艺术品。以及作为传统经营场所的商铺也轮番上涨。

　　说到底，不管是商业地产还是住宅地产，都脱离不了经济基本面。

　　还是举例说明，某县级市，城市副中心临街底商，50平米，08年转让单价1.2万，总价60万。当时房东因为自己赚到了，因为该铺面最早是几千元收入囊中的，能在08年这样的年景以1.2万没平米卖出去，还是不错的价钱。但同样是这个铺面，2010年年中，二手房东转手以单价2.5，总价125万卖出。1年多的光景。该铺面市场价翻了一番！！房租也由原来的单位月租金30元，上涨到2010年年中的75元。

　　看上去就是一起普通的交易，但整个街上的老板认为，自己的铺面价格已经上涨了一倍，即使还是在自己手上，但，在心目中依然是资产翻了一番。

　　类似的一个县，新城区2楼商铺，新建2010年出售价格5000元每平米，当时散售了近2000平米。与此同时，多层洋房售价2800元每平米。时至今日，紧挨的另一项目，2楼商铺售价1.3万。而该小区的高层售价3700元每平米。

　　商铺翻番，住宅上涨50%左右。

　　不管是老城的核心地段，还是在新城商业副中心，不管住宅是否因为基数小而政府少，总之大多数县级市商铺，在09年以后至2012年，最少都是上涨了100%。个别县市还有翻了几番的情况。这个结论是在调研了几乎所有县级市，省内二三线城市之后的结论，断然不是看报表和报纸得来的，是用脚量的市场。

　　当然，一般来讲老城一铺难求，一般都不出售，但以时间轴为准，市场报价依然比09年翻了一番，很多老城核心边缘新修的购物中心，临街底商可以买到5-6万每平米。而核心地段的最高租金是单位300-700元每月。

　　那何来商业地产货币化之说？

　　还是举同样的例子，某一条街道上只要有一家铺面出售，紧邻的铺面老板就会以整个价格来对自己的商铺价格进行评估，进而推挤到自己的个人资产。好比，之前有2间铺面，共计80平米，是在03年以几千元的价格买入的，但旁边有人以3万每平米的价格售出，此老板马上就得出自己的商铺值240万的结论，并且为自己的个人资产加上这个数，本来要卖掉面包车再买个一汽捷达，但个人资产猛然在数目上增加，可能会买个“图冠”或者买个别克君威，甚至宝马奔驰……换句话说，这是一种畸形资产意识主导下的非理性消费。

　　上升到区域和国家，这个社会的价值没有大幅增加的情况下价格翻番，这就是典型的经济泡沫，而当前这种泡沫正是由于本文开头列举的政府一些列措施有关。

　　在各县级市省份，这种在09年之后发生的商铺租金翻番，价格基本翻番的市场现象，进一步促进了商业地产的泡沫化发展。市场消费者认为买住宅可能会受调控，但只要买商铺，很快就可以翻番；政府也把商业中心的打造作为最有利的拉动经济增长的手段，成为城市综合体的最直接推动者；开发商也在这种市场狂欢和政府打压住宅地产背景下，倾全力转型做商业地产。

　　不用太久，只需2-5年，商业地产的这轮泡沫就会击穿，依靠投资为主的这种脆弱的经济基本面。而企业法人和购买群体，也将会为此论疯狂付出血的代价。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）