商业地产市场也热闹

　　办公楼有戏“上海的项目在陆家嘴这带，最近两年开的，比较成功的。上面是办公楼，下面是商城，上面下面出租率都是百分百。这种模式在上海普遍。上海租金很高，办公楼每天要15块钱，商业也是在这个价钱，15-20之间。”一家注册在上海的港资企业负责人告诉记者。

　　2011年的写字楼市场，租金行情的水涨船高。以北京为例，全年北京甲级写字楼租金上涨幅度超过44%，净租金达到历史最高值每月278.2元/平方米；，在铁狮门房地产公司董事总经理高世斌看来，写字楼是第三产业发展载体，发展空间广阔。“未来供应前景大，供需关系，租金还会进一步增长。北京是多数国有企业、总部所在地，一方面需要自用，另一方面原来写字楼水准偏低，需要更新换代。”

　　按照北京市十二五规划文件，北京将建设五个之都：努力打造国际活动聚集之都，世界高端企业总部聚集之都，世界人才聚集之都，中国特色社会主义文化先进文化之都，和谐地区之都。需要建设一系列的高端产业功能区商务配套环境。

　　据了解，北京、上海写字楼存量大在600-700万平米，不过相比世界其他大城市，这个数字水平处于低位。纽约人口大约1000万，写字楼库存2200多万；多伦多人口600万，库存1300万。

　　“北京写字楼市场，二三年前高空置率，租户是买房市场。现在发生大逆转，空置率是个位数。过去回报率4-5%，如果租金上涨，将带来高收益。上海核心区的写字楼市场一直比较健康稳健。看有没有胆量抓机遇。”地产投资郑喜明说。 2006年凯龙瑞在上海闸北收购4幢写字楼，现在入住率已经到达80%。

　　2011年的北京写字楼市场空置率下降至历史最低点4.2%，金融街等核心商务区空置率更是低至0.2%。但是由于债务、市场容量等方面的问题，写字楼市场常常很难把握大。

　　“中国真正需求，外资看不懂。一线不做市中心，二线做市中心的顶级建筑。”一位新加坡地产公司的总经理告诉记者。

　　地产公司高世斌指出，中国市场写字楼市场发展不均衡，投资策略根据投资人需求而异。“在成都金融街，投资了3万平米的写字楼，以此希望进入西北部地区，进行长线投资。在天津五大道，投资了2万平米的别墅式写字楼，24个单元小规模，因为独立环境的市场定位对个人小公司吸引力强，会以散售形式进行。”

　　“二线城市开发商整栋购买，散售在亚洲盛行，新加坡也有散售情况。但散售模式中小买家比较多，业权分散，无法进行后期物业管理。对物业长期升值有不利影响。” 戴德梁行的一位分析人士说。

　　据了解，零售物业一般需要约3年时间培育市场和奠定地位,接下来的8~10年是盈利高峰期。通过商业的不断培育和调整,商业物业的价值得以提升,系统性的规划模式、中长期经营所带来的资产增值效应,会大于单纯的销售模式效益。

　　“可售性有个问题，最后都可售了，经营者怎么办，售出去了，招商就没有办法控制了。”

　　鉴于目前盲目投资商业地产的情况，一些专家建议，开发商业地产要转变观念，要做好长期持有物业的这样一个准备。不能够作为商铺销售出去，一定要统一招商、统一经营、统一管理，要做一个总体的对外的营销，形象、品牌等是很重要的。

　　地产公司张翅指出，“商业商务金融这块，不是盖起楼就可以把人吸引过来。怎么吸引真正有实力的企业到本地去，才能有好的写字楼市场。”

　　以天津金汇广场为例，尽管该地写字楼租金价格位列天津市最高，但跟北京上海等地相比，还是差得很远。滨海新区虽然增长快速，但是大型企业基本上是以生产型企业为主，对租金高昂的写字楼往往避而远之。

　　“产业定位不清晰，写字楼价格根本上不去。”

　　工业港口有点看头2011年的土地市场，商业用地和工业用地成为主角。据中国指数研究院统计，2011年前三季度，在供应量方面，全国工业用地供应量同比增幅达37%，商办用地同比增幅约9%，而住宅用地则同比减少约12%。在成交面积方面，商办用地和工业用地成交量同比增幅分别为约21%和53%，住宅用地同比下降10.7%。在楼面地价方面，各类用地成交楼面地价初商办用地同比增长5.5%外，其余同比均下跌。

　　“随着全球一体化，货物全球销售增多，海港、空港正发生大变化，对于枢纽型的港口需求越来越明显。”据上海综合保税区联合发展有限公司董事总经理翁魏介绍，几个全球大型的港口，比如新加坡，香港，鹿特丹等等，都是枢纽型港口。从物流角度讲，连接港口间的货物运输，从港口进入内陆市场，建立快速无缝衔接。

　　“包括铁路，内陆空运，公路等等，有很多的运输方式。”

　　从目前情况看，一般路程在30公里以上，从时间和费用成本考虑，铁路依旧占据相当大的优势。不同省份之间长途的费用比较高，铁路和公路的发展在一种互相竞争的过程中。长江水运对长江沿线的运输来讲也是一个不错的选择，但是水运要解决一个空箱反运的问题。

　　翁魏指出，“除了制造这一段是在工厂，从包装、检测、配件供应都在物流的渠道里面。未来对高端物流设施和服务的需求量大。对于一批6+1行业，营业税改增值税，也是一个很大的突破。”

　　未来海港空港产业发展变迁的趋势是，一方面是中国制造业务出海，在保税港区完成物流增值业务，由于成本优势会跟多选择将货物放在临近港口，比如爱立信、宜兴的采购中心等。另一方面，欧美经济低迷，中国消费升级拉动内需增长强劲，高端消费品、高端装备和设备进口快速增长。

　　“从中国制造到中国消费。”

　　地产研究表明，当人均基本收入超过2000美元时，人们对消费的追求不再是简单的衣食住行，更希望获得的是个人价值的实现。对餐饮、交通、通信、旅游、教育等等方面的消费支出比重会越来越高。

　　目前，中国已是第四大世界旅游消费国，度假型置业需求以每年24%以上的速度增长。据统计，在中国将近30省区市制定的十二五规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。

　　不少业内人士指出，随着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，今后，一些连锁的产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目旅游地产，会在不少地区有较大发展。

　　旅游地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，很大程度上更是一个综合体。除了需要有好的自然景观、建筑景观，旅游地产同时也必须具备完善的配套功能。相比住宅和商业地产，旅游地产占用的资金规模量大，而且收益周期长，旅游地产项目靠自身投资是远不够的，城市周边的消费能力及外部软环境等因素都会影响项目的持续收益。

　　一位业内人士分析指出，“旅游地产是否名副其实，还要以量来核实，一半以上的物业留下自主经营，才能说明旅游地产项目还有些靠谱。只有这样，才意味着售卖的那部分具有极强的投资价值。否则即便买了也谈不上出租，更谈不上回报。”纵观国外的旅游地产，70%以上都是自主经营，只有很少一部分对外出售。

　　目前，中国众多旅游区的一个现状是，很多旅游资源都是位于比较偏僻或者说产业不是很发达的地区。这类地区往往综合产业能力比较差，而某一个产业的优势可能非常明显，形成地方的资源特色。

　　“在项目开发的时候，要能够抓住这个地方的资源特色，把商业、旅游、文化进行有机地结合，实现在物质和精神上满足消费者的各种需求。”

　　据了解，目前商业地产和旅游地产结合有两种类型。第一种类型以商业服务为主，同时具有旅游休闲功能。比如北京的王府井商业街、上海的新天地等，增加文化、休闲、旅游渡假的比重，抓住购物和外地游客体验两大块；第二种类型是依托古城、古镇、古村落的商业地产开发项目，反映当地的浓郁的地域文化，同时又把购物、餐饮、娱乐，融为一体。

　　旅游地产如果想走持续之路，配合好地方政府是必须的。在一些偏远地区，由于地方政府急于改善当地落后的环境和基础设施，在这样的情形下，作为一种补偿，开发商拿地的价格相对比较低。但目前很多旅游地产项目开发中有不少是醉翁之意不在酒。地块的招拍挂程序，常常是开发商和地方政府协商后，走过场。不少业内人士担忧，一些开发商借旅游变相圈地，成为纯粹的土地商人，只求等地价上涨后，将土地卖出，获取土地升值利润。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）