商业地产的康庄大道

　　“港资主要投资在商业地产，住宅还是有些限制。到三线城市去投一些比较大的商业，8万平米左右，三线拿地的成本比较低，一般有一个比较好的伙伴过去，很少自己去。”一位港资企业的董事如是说。

　　从2009年开始，在中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产，突然之间这个领域就变得十分拥挤。在城市升级改造，国民经济向好，居民消费能力提高，政策利好等多重因素影响下，商业地产渐入佳境。

　　随着国内一二线城市商业地产市场的逐步饱和，其周边具备稳定消费群体、较快发展速度和便利交通条件的三线甚至四线城市将迅速成为各路资本抢占的新高地。

　　住宅的“挤出效应”

　　2011年，中国城市化率达到46.9%，对比世界上其他国家，一般在这个水平，城市化的进程会开始放缓。纯粹靠住宅地产盈利的模式将越过顶峰，呈现一个缓慢下降的趋势，利润空间包括拿地的机会都开始减少。

　　自去年九月，北京、上海住宅的交易量和商铺的交易量开始发生明显变化，商铺的交易量开始高于住宅的交易量，这也从侧面印证了住宅市场的挤出效应，这种趋势在未来将更加明显。另一方面，从09年开始，中国的社会零售品总额的增长率一直保持在15%到20%之间，消费开始真正成为拉动经济的主力之一。

　　一位业内人士指出，“这个时候对商业的渴求就特别多。现在可以这么说，政府的调控在某种意义上来讲，把大量的资本包括人才从住宅地产被迫地挤到了商业地产领域。”

　　在众多业内人士看来看来，中国已经摆脱了以住宅为核心的黄金十年，随着人民收入水平的提高，消费品行业可能会占有一个更重要的因素，消费升级带来商业物业的升级，会提供很多的机会。

　　很多房地产公司也开始关注到这个现象。随着批地成本高企，非商业地产背景像万达或者说像金地转向商业地产领域。2011年9月，金地公司成立了商业地产公司，从一个纯粹的住宅地产转为一个综合性的，同时涉及商业地产领域的公司。万科等大型房地产公司，包括大量的零售公司，已经或即将进入商业地产领域，趋势不可逆转。

　　2011年第三季度，远洋地产以每平方米22136元单价在北京CBD拿地，保利地产和融创中国合作以每平方米9344元单价在天津获得商业地块，龙湖地产在上海虹桥获得商服地块的单价也达到了8080元每平米。商业地产进入战国时代，竞争非常地激烈。

　　城镇化助推根据国际物业公司DTZ戴德梁行界定，商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发、零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、展示、生活配套服务等多种业态。商业地产发展依赖于商家的经营，而商家经营潜力通常取决于消费市场规模。

　　国务院发展研究中心预测，未来10年中国城镇化率的年均增长率约在0.8%-1%，到2020年，中国城镇化率将预计在55%-56%，城市人口将达7.5亿-8亿，中国将由农业人口占多数的社会转变为城镇人口占多数的城市型社会。中国城市人口每提高1%，可拉动GDP增长1.5%。在未来十年，中国城镇化率年均提高约0.9%，每年新增城市人口1300-1800万，这将直接拉动中国消费市场。

　　按照西方商业业态的发展规律与人均GDP的理论关系，当一个国家和地区的GDP低于1100美元时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态，业态主要有集贸市场、庙会、地摊；当人均GDP在1100美元到2000美元之间时，商业形态出现第一次升级，商业街、批发市场等传统商业出现；当人均GDP在2000到4400美元之间时，为适应城市的发展，百货商城、超市、专卖店、精品店等多样化、规模化的现代商业应运而生；当人均GDP高于4400美元时，大型购物中心、城市综合体、文化创意地产、旅游地产、仓储物流等综合商业开始涌现。

　　为引导以住宅开发商为重点的房地产用地供应向住宅、商服均衡发展方式转变，引导社会投资向商业、服务业转移，北京、广州等地2011年以来都加大了商服用地的供地力度。以北京为例，2011年商服用地的计划供应量猛增至550公顷，比2010年的实际供应量多出130公顷。另一方面，随着人口也会进一步地激增，以及高铁等基础设施建设的高速发展，需要更多的城市规划，需要有更多的投资者参与进来。

　　在西方成熟的商业地产市场，一般千人拥有商业网点为12-14个，拥有营业面积不少于800平方米，人均占有的购物商业面积约1.2平方米。相比之下，国内人均商业面积还未超过0.5平方米，仍处于中等水平，商业物业的空缺明显，发展空间潜力较大。

　　机遇大于挑战“商业是需要运营来补充、跟进让它兴旺的，如果这些都不能跟上的话，未来可能是一个很大的问题。如果是由于这次的调控导致很多人投资商业，到时候可能会丢空的情况很严重。”

　　易居房地产分析，2012年商业地产市场两大趋势：其一，项目并购大量出现。开发商资金问题凸显，甩掉资金占用量大的商业地产包袱成为选择之一，这将带给资金充裕的大型国企、海外投资机构等许多并购机会；其二，专业商业地产开发商将继续走逆市扩张之路。优质商业地产项目将进一步集中到实力型专业商业地产开发商手里，商业地产将呈规模化发展趋势。

　　专家指出，使商业地产真正成功的关键因素，是商业地产的定位规划及设计、招商及运营。相比住宅市场，运作商业地产要复杂得多，以一个购物中心为例，仅保证其正常运转便涉及了开发商（或投资商）、运营商、零售商家、消费群体等角色，而这些角色表现是否出彩便决定了这个项目在市场上是否叫好又叫做。

　　尽管国内对拉动内需虽然已经得到很高的重视，但是实际上配套的相关措施并不完整。所谓的拉动内需就是消费，而消费需要空间，这些空间需要商业物业提供。“国内要拉动消费之前，比如家电下乡包括汽车的补贴，这些政策对商业地产还没有出来。”

　　“现在中国很多的物资，或者说很多方面它的成本其实比美国已经高了很多了，如果采取标杆评比的方式的话，如果都要达到同样的质量和标准，在上海进行开发项目和在纽约开发，其实是一样昂贵的。其实中国并不是一个廉价的地方来进行房地产开发，当然现在的问题就是说，我们要看到一个房地产开发项目三到四年之后的远景。”

　　机遇总是大于挑战，在一位地产投资人士看来，“市场现在还是需要供应更多的、高质量的商业地产的，所以这个庞大的需求，其实还没有真正得到释放，因为配套的政策其实还没出来，但是这个恰恰被这一次的调控而导致加速各家企业进入商业地产的情况来对冲了，从某一个角度来分析，这其实是一个好事。”

　　未来几年，潜在的一个爆发性需求增长，和现在大量流入市场的商业空间，能够得到一个相互供给和需要综合。另一方面，商业地产领域稀缺人才的事实不容忽视。如果说市场供需是硬件，那么人才就是软实力。

　　“纵观国内商业地产的发展，不足十年。一线城市不缺好的城市综合体，硬件能够提供了，在未来如果软件、服务、专业能跟上的话，对国内未来拉动内需应该是一个很好的结果。”（不动产投资整体解决放哪运营商www.gzgmdc.com）