戴德梁行：1季度天津住宅遇冷 商业地产活跃

　　作为UGL有限公司旗下UGLServices成员的DTZ戴德梁行，近日发布了2012年第1季度天津房地产市场的分析报告。报告对天津住宅、写字楼、商业市场进行了回顾和分析。

　　住宅市场遇冷成交量和成交均价均有所下滑

　　2012年第1季度，首套房贷款利率回归基准利率水平，实行差别化住房信贷政策，提高普通住宅指导价格，政府政策稍有缓和，但是延续春节淡季影响，天津商品住宅市场成交量萎缩明显，成交总量为125.96万平方米，环比2011年第4季度下降了23.93%，相比去年同期下降50.87%。

　　2012年第1季度，天津商品住宅成交均价为每平方米9,656元，环比上一季度下降了0.69%。其中，市内六区为16,558元/平方米，环比上季下降8.09%；环城四区和远郊五县成交均价保持平稳态势，分别为9,554元/平方米和6,309元/平方米；滨海新区呈下降趋势，环比上季下降4.05%，为8,480元/平方米。

　　住宅成交分区域来看，滨海新区成交量占比全市有所增加，达到了24%，其中塘沽区成交量最多达到了21.44万平方米，新区成交单套面积集中于95-100平方米，刚性需求成为成交主力；西青区领跑环城四区成为成交大户，主要依赖于富力津门湖等大盘项目成交，达到了18.23万平方米；市内六区中新增供应趋缓，成交则多为消化存量；远郊五县成交依然维持稳定。

　　DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，“两会”期间，政府表态房地产调控不会松动，政策依然从紧。经历了成交量低迷的2011年之后，开发商收入资金减少，自有资金从紧加之融资渠道变窄，依靠单纯大户型以及别墅业态为主的住宅开发商将会面临极为挑战的一年，而以开发中小户型为主的开发商将倍受青睐。居高不下的地价，以及住宅市场的惨淡，使得原有住宅开发商谨慎拿地，并逐渐倾向于商业物业以及工业物业投资，或将使得投资市场活跃。

　　写字楼市场租金小幅走高写字楼投资备受关注

　　2012年第1季度，全市无新增供应投入市场，甲级写字楼的总存量仍维持850,633平方米。

　　受到搬迁租户的带动，本季度全市甲级写字楼租金小幅上升，环比增长了1.35%，达到每月每平方米123.71元，约合每天每平方米4.12元。

　　分区域而言，和平区项目以搬迁和扩租类租户为主，租金环比上季度下降0.7%，至每月每平方米141.38元；河西区由于城市大厦和鑫银大厦等项目提高租金，使得区域租金环比上季增长4.77%；其余区域则表现平稳。写字楼租金价格指数达到144.6。

　　本季度，由于搬迁和扩租类较多加之春节淡季影响，全市甲级写字楼净吸纳量仅为5,577平方米。写字楼空置率环比下降0.66个百分点，为19.02%。

　　季内，德事商务在天津环球金融中心开业，雷格斯也在天津中心租赁可观面积用于经营其第一家店。商务中心在津扩张，显示其看好天津未来的小面积租赁市场，同时也意味着将有更多外来企业在津发展。

　　写字楼投资市场方面，整售市场较为平稳，客户主要集中于金融保险企业且以自用为主。散售市场方面，天津大都会和金谷大厦推出散售项目，同时天津环球金融中心高区发售，为散售市场推出了诸多高档写字楼项目。受到政府政策影响，开发商为尽快回笼资金将出租型写字楼转为出售，为写字楼投资市场带来新的契机。

　　滨海新区区域，泰达MSD本季租金呈现小幅上涨达到了每天每平方米4.5元，空置率约为33.00%。

　　高炬表示，商务中心可以有效提升写字楼品质，集聚优质客户并对商务财政产生有利影响；响螺湾区域写字楼项目集中上市，造成了项目竞争激烈，未来消化需要经历时间考验，政府指导性政策将尤为重要；未来高端写字楼项目的入市，写字楼将分散于各区中。随着企业行业发展的要求，或将使得甲级写字楼客群有所改变。

　　?商业市场
　　2011年天津社会消费品零售总额实现3395.06亿元，同比增长18.7%。据统计，全市36家大型商场2011年全年实现销售额175.7亿元，同比增长35.2%。大悦城、水游城、佛罗伦萨小镇等大型商业设施建成开业，促进了商品市场繁荣。

　　2012年第1季度，继仁恒购物中心乐天百货、CGV影院后，仁恒购物中心美食庭苑开张纳客。至此，仁恒海河广场综合体商业部分全面成型。美食庭苑为天津商业市场带来了12,000平方米的新增供应面积，全市商业总存量达到1,811,800平方米。

　　季内，滨江道商圈由于可租赁面积较少，首层固定租金环比上季小幅上涨，达到每月每平方米450-900元；其余区域租金则维持稳定。而现存购物中心多分布于核心商圈之外的新兴商圈，故其首层固定租金仍然处于低位，随着购物中心的不断发展，租金有望提高。

　　本季，家居类卖场活跃，瑞典宜家家居和红星国际河东店开张纳客，且取得了可观的出租率，专业类商场在津迅速扩张。

　　商业地产运营商为了提高租金回报率，不再引入大型的主力租户，而逐渐采用小型主力租户与普通租户相结合的策略。为了适应激烈的市场竞争，商场采取业态优化以提升竞争力。季内，河东万达广场引进快时尚品牌以增加人气集聚，嘉茂购物中心引进新的主力品牌优化其业态配置。

　　由于位于优质区域的收益型零售资产出售机会有限，本季商业整售市场平静；散售市场方面，本季度市内六区一手商铺成交达到4.75万平方米，且以住宅底商成交为主。

　　预计2012年第2季度，友谊Gallery(盖纳瑞)精品广场和银河国际广场开张纳客将为天津商业市场带来27万平米的新增商业面积。新增商场的入市，将会使得市场的空置率有所上升，而租金方面则会受到竞争项目诸多出现小幅的下降。

　　高总经理表示，商场采用租金加营业抽成形式，可以随着市场的不断成熟得到更加可靠的投资回报；商场进行业态调整可以提升其竞争力，为天津商业发展提供了新的契机。据统计，天津在建的购物中心面积达到189万平米，商业发展需要较长的市场培育期，专业化运营需要结合自身市场发展，这将为商业地产运营商提出新的挑战。

　　此外，DTZ戴德梁行物业及设施管理部助理董事富朝辉先生就大型商业综合体项目物业前期介入的必要性进行了阐述。特别针对高档写字楼的高端物业管理进行了解析：目前天津市作为华北区重要城市经济发展中心，诸多知名企业都陆续落户在天津市，在选择写字楼方面主要从几方面考虑：

　　1、区位：天津市的政治文化中心和平区的南京路两侧，如国际大厦，天津中心，君隆广场，正在建设中现代城；

　　2、地标项目：如天津第一高项目环球金融中心，正在建设的津湾广场二期、河东区CBD的渤海银行综合楼和嘉里中心，滨海新区于家堡和响螺湾商务区；

　　3、交通便利：地铁沿线(包括在规划中)，交通主干线两侧等；

　　4、企业自身业务覆盖范围：例如在滨海新区金融街东区和金融街西区，空港商务区等。

　　上述这些区域的重点项目共同特点：知名公司聚集地，交通便利四通八达，周边配套齐全，租金和物业管理费相对较高；除了优点反之也会有缺点存在，例如：因为地处繁华区域交通堵塞问题凸显，公司经营成本和个人的生活成本增加等。客户之所以选择高端写字楼是企业自身和进驻写字楼的知名度/知名企业聚集地产生聚集效应/企业形象。知名企业在进驻写字楼在完成租赁(购买)写字楼后，要完成装修、进驻和正常办公等一系列工作，而这些工作需要物业管理公司配合来完成，故会很关注物业管理工作，物业管理品质的如何直接关系到这些企业利益，甚至影响其办公效率。

　　富董表示，高端写字楼物业管理体现在物业管理早期介入、提供优质物业管理服务、物业管理企业如何提高物业管理服务、政府和社会如何协助物业管理企业提高物业管理服务等几个方面。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）