青岛市南CBD新增15万平 写字楼空置率上升

　　自限购以来，商业地产受到更多投资者的关注，东部区域写字楼市场供应也日渐丰盈起来。前二三年开发的项目也相继入市，尤其是万邦中心、远雄广场、凯悦中心等项目集中入市，使该区域写字楼的供应量增加。业内人士预测，随着项目的集中如市，今年乃至明年市南CBD的写字楼空置率将达到一个峰值。业主将面临比较大的招租压力，或将挤压实际交易租金的上涨空间，迫使租金涨幅趋缓。但是考虑到未来新增供应的写字楼多是综合体项目中的一部分，更容易聚合升值。

　　新增供应量153002平方米

　　据了解，自2009年底保时捷中心完工以来，市南CBD办公楼市场就一直没有甲级写字楼入市。进入2012年，高品质写字楼迎来了久违的新供应，2012年第1季度，位于市南CBD的3个项目集中投入使用，为市场带来153002平方米的办公面积。

　　这三个项目分别是，万邦中心、远雄广场和凯悦中心。这三个项目都是地标式建筑，品质都代表岛城最优办公空间。以万邦中心为例，该项目总建筑面积21.6万平方米，总投资逾30亿人民币。为一栋51层的甲级写字楼，高达232米为全省第一摩天高楼；一栋30层的全海景国际公寓——万邦·佰御都，和4层的国际风尚商业中心，定位为地标式城市综合体，由世界顶级设计师联手打造，将居住、工作与休闲三个都市生活元素完美融为一体。

　　然而，尽管写字楼品质过硬，但是本季度并没有出现集中入市的情况。据DTZ戴德梁行青岛公司总经理高炬介绍，目前从行业需求来看，青岛由于自身丰富的港口基础设施，物流和外贸类企业仍主导着写字楼租赁市场，但由于受到全球经济严峻形势的影响，该类企业在制定扩张计划时相对比较谨慎，故大面积租赁成交的情况比较少见。

　　市南CBD租金环比上涨9.33%

　　日前，有媒体报道，市场对顶级写字楼急速增长的需求使北京很快将超过东京成为亚太地区写字楼租金最贵的首都，一些分析师警告说，由于北京市政府打击过量建设写字楼的行动，这座城市的写字楼供应可能出现短缺。北京甲级写字楼的租金水平去年飙升了48%，这使北京顶级写字楼的租金几乎达到东京的水平，后者的顶级写字楼租金2011年总体上没有变化。

　　就青岛目前写字楼供应来看，作为写字楼吸纳量较大的市南区，在2009年至2011年期间出现供应量较少的情况。但是随着近期几个大型项目的入市。供应量明显增加。据DTZ戴德梁行青岛分公司提供最新数据显示，受较大的新增供应量推动，市南CBD的空置率上升至29.85%，与上季度相比环比上涨22.97个百分点，导致市南区和崂山区写字楼的整体空置率也上升至29.27%。尽管目前该区域的写字楼空置率较高，在市场比较平稳的前提下，由于新入市的写字楼项目品质都比较高，新增供应导致市场空置率上涨，但业主对租金的收入期待普遍较高。据悉，今年一季度青岛市全市甲级写字楼租金环比上涨8.97%至每月每平方米111.83元。其中，高品质物业集中的市南CBD的租金环比上涨9.33%至每月每平方米116.95元。

　　空置率短期内维持高位

　　有部分业内人士认为，由于2012年全球经济的不明朗，预计作为写字楼租户主力的贸易企业和物流企业在制定扩租计划时可能会更谨慎。由于新增供应比较多，2012年乃至2013年写字楼市场供应量将达到一个较大的峰值，市场仍需一段时间消耗，空置率在短期内将继续维持高位。

　　高炬表示，受住宅市场限购政策的影响，商业地产越来越受到投资者的关注，再加上未来新增供应的写字楼多是综合体项目中的一部分，更容易聚合升值，但考虑到如此庞大的集中供应，业主将面临比较大的招租压力，或将挤压实际交易租金的上涨空间，迫使租金涨幅趋缓。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）