深圳商业地产前景好过程慢 5年内涨幅并不大

**Admin** 周一四月 09, 2012 4:14 pm

深圳商业地产前景好过程慢 5年内涨幅并不大

　　对比香港、北京及上海，深圳写字楼租金明显偏低，这是否说明深圳写字楼这一块会有很大的上涨空间，目前看来是否做一个投资，未来的前景又是如何呢？对此专家指出，未来会逐渐出现区域分化，虽前景看好，但需要一个发展过程，短期来看，投资回报上涨幅度并不会太大。

　　高力国际代理部副董事简家宏：投资应找准优质物业

　　现在租金总体来说还是往上面走，后面投资前景，我觉得你要买，应该有差异化，好的东西可以买，买了以后就没有其他的产品跟你比较，是好的写字楼不怕买，但是提到五年里面有超过50栋，50层以上写字楼要出来，你现在买卓越，五年以后卓越还是有差异化领先的产品吗？我不敢说。五年以后能够做得比你好的房子，我不能说没有。房地产产品永远是说地理位置，你可能现在买卓越产品，5、10年以后买不到其他好的地方，所以应该要买。从投资的角度应该是这样的。

　　美联全国研究中心高级主任徐枫：主流客户性质影响租金增幅

　　在深圳市场我们也做过写字楼市场需求调查，就会发现深圳写字楼市场主流客户都是盈利能力一般行业或者是公司，主要是物流、IT、旅游、金融这些，但现在中国就要把IT和金融作为一个支柱产业，我们对这个东西打一个引号，真正所谓金融在中国泡沫度还是非常高，所以我们觉得真正去衡量这个企业资产负债表、盈利能力真的很难有公司支撑到280、300的价位，所以租金上涨或者卓越定价7万元，这是天花板价格。我们关注的是这个市场中位数成交，这是最重要的，这是支撑整个市场发展动力所在。所以我们觉得在未来市场深圳这一块能够支撑成交量很大客户群体是现在比较柔弱中小企业；二是来自于香港市场回归或者是对成本比较敏感的企业，如果用香港租金来算，能够把深圳租金带高一点，是否能够到200、300多，短期之内是很难说的。

　　世联华南商业部总监何学礼：区域分化会逐渐显现

　　前后海租金可能会起来，因为是从香港来的企业，对资金没那么敏感，来到内地买房子很便宜；之后是福田中心区可能会起来一点，因为深交所会过来，深交所过来以后带动企业全部是金融或者咨询审计企业。第三，罗湖那边正在旧改，蔡屋围、大剧院、清水河也是全在改，可能会往时尚和艺术中心走，可能会转一点型，但我不是特别看好，文化类企业和创意类企业租金支付能力不算特别高。深圳IT创业性企业在天安数码城、华强北是最多的，我们统计过华强北、天安数码城聚集了80%的企业，还有高新科技园，他们的租金有限，还希望政府给一些税收减免。所以说我觉得比如说福田中心区和前后海搞中心区，但是中小企业很难进去，租金承受不了，所以会分化。

　　深圳产业现在在转型，3-5年之内特别高租金变化很难，因为像香港企业总部回归需要一个过程，就像建一个500米楼至少需要3-5年，所以上涨幅度很大不可能，但是小幅度上涨是正常事情。（不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com）