统一经营合理规划 商业地产谋求突围力克顽疾

04年，对于商业地产来说是多事之秋，一众的名铺名盘纷纷陷入经营困境。巨库、第五大道、西单77街……就连名噪一时的建外SOHO后期经营也不是很好。有人认为，2005年是商业地产年，可是面对高热的商业地产，如何解决其后期经营问题仍是开发商们需要解决的问题。

由于投资渠道的单一和地产市场的火热，社会上大量的闲置资金都涌向地产行业。不少地段和价位都比较合适的商业项目销售都很好，但考虑到众多的前车之鉴，开发商们开始提前考虑商业项目后期的经营效果，纷纷寻找好的经营途径突围，克服商业地产经营不善的顽疾，以期吸纳更多的客户，从而促进下一步的商业开发。

商业地产销售的红火是有目共睹的。北京市建委提供的数据表明，截止到2004年11月，商铺预售面积达到96.5494平方 米，交易额突破1,299,091万元大关，其红火程度可见一斑，而其均价也上涨到了13742元/平方米，即便是后来纷纷陷入困境的巨库、第五大道的销售工作也在6－8个月之间完成。

商业地产在受到地产商和投资者追捧的同时，也存在一定的隐忧。可以看出，当前商业地产的运作手法并不丰富，常见的无外乎两种：一种是开发商持有，以出租的方式经营；另一种则是将商业全部打散出售给小业主。

持有的状况当然比较便于管理经营，比如东方新天地，是非常成功的例子。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为，这种持有形势的商业，便于经营者统一管理。如果一种模式不成功，还可以重新再来，也比较容易协调。

这种方式虽然理想，可是对开发商的资金实力要求比较高。由于目前政策上金融紧缩，利率上涨，很多开发商都面临资金短缺的问题。大多数开发商都会选择将商业卖出以尽快变现回款。所以能够做到完全持有的开发商可谓凤毛麟角。

而另一种将商业打散出售的方式，又使得投资者的风险增加。开发商卖完之后“甩手就走”，任由商铺“自生自灭”，使得经营者无序经营，造成同质化经营日益严重，经营风险骤增。蔡宇翔说，像有的商铺同时进来八家发廊，这无疑会造成恶性竞争，经营问题就会显现。

上海沙龙销售总监郭文玲说，目前上海沙龙的商业部分已经卖出去了，可是业主的招商情况不是太好，他们也正在想办法如何将这些商业养起来。她认为，开发商卖完就走对以后项目的开发没有任何好处。

业内人士指出，针对目前大量空置的商铺面前，业界人士应该反思并认识到，不能提供良好的后期经营及管理的商业地产只能是死路，毕竟能不能赢利还是要看物业的后期经营。不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com