商业地产投资趋谨慎 “刚需客”可出手买房

　　"回望过去两年，放眼未来两三年，今年都是最好的买房时机。"对于刚需者来说，今年将是最好的买房时机，商业地产投资则要参考投资回报率，考量地段、交通等多重因素。

　　住宅：刚需可在今年出手抄底

　　今年春节后，住宅成交已经出现触底反弹，这种现象除了季节性因素外，还有政策面的原因，虽然中央一再强调调控不放松，但是地方在救市，18个救市城市中，有5个被叫停，但其他的正在进行。
　　"调控已经两年了，不仅是投资投机，其他需求也被抑制了，已经到顶了。""过去两年政策打压，明后年政策稳，楼市肯定会往上走了。今年可能是未来两三年最好的一个购房时机，可能二季度到三季度之间，具体时间点大家根据自己的需要出手。"住宅作为投资还是有障碍，今年确实是一个低点，价格可能会首次出现一个年度的负增长，明后年房屋价值本身的增值空间也不大，如果自住的话绝对可以买的，但是投资投机，希望升值空间的话，还是暂时观望为好。
　　知名经济学家叶檀发言称，房地产作为支柱房业的地位仍在，剥离会是一个漫长的过程。从投资来看，与过去相比有所减弱，但依然是重要的投资渠道，刚需购房以及性价比较高的住宅依然可以考虑出手。
　　有"房票"的建议可以买住宅，明年上海的房地产市场还是比较乐观的。从成交来看，2012年会触底完成，2009、2010年土地供应是一个持续下降的过程，进而影响到供求及投资价值。开发商目前有一些降价项目的销售价格已经到了成本红线，在一些住宅下跌方面，已经有它的投资价值。

　　商业地产：投资看"点线面"

　　没有"房票"这一类的客户，可以选择商铺或者是写字楼。数据证明商业地产日渐红火："2011年，上海市住宅成交同比跌20%，价格首次出现持平；商铺成交量是相比2010年涨了13%，价格有一个明显上涨；办公楼相比2010年大涨三成，价格也涨了三成左右，可以说是量价两升。"不过，据介绍，随着住宅调控政策收紧，80%住宅开发商开始进入商业地产领域，百花齐放，当然也不排除鱼龙混杂的现象。
　　现在开发商都争相做起来商业地产，连万科这样坚持"做减法、减到只剩住宅"的也在2011年投入200亿到商业地产。但是，住宅玩的是现金流，做商业地产确是搭平台，两者完全不同。"重庆、成都、昆明，再回来上海，很多开发商从住宅转向商业地产，这条路太崎岖了。"这些问题的出现对投资者提出了更高的要求。什么样的商业地产项目更适合投资呢？关键是看投资回报率。投资商铺要注意几条规律，根据区域划分，称为"点线面"。比如说"面"，上海市内环以内的商铺，地段价值太好，不用担心回报率。但是要投资远郊，外环以外，这时候要看"点"，关注重点发展的新城和人气本身较旺的中心镇。至于中间要看"线"，是交通线，1号线是整个大动脉，所以要在外交环之间要跟着交通大动脉，这都是可以聚集人气的。不动产投资www.gzgmdc.com