成都光华片区商业地产机会分析

1、成都市城市布局由单核心逐步向多核心转变

现代城市的布局模式主要以多核心模式为主，即一座城市不止一个核心，而是有两个核心或三个核心，这样的城市布局模式，可有效分散城市中心压力，避免单核心模式比较普遍存在的大城市病，这样的现代城市模式以美国的休斯敦为代表，国内城市以重庆、武汉和淄博为代表。
成都以前是典型的单核心布局模式，即以天府广场为城市核心，城市发展象摊大饼一样一圈一圈的向外延伸。单核心布局模式最大的弊端就是随着城市规模的不断扩大，那么城市中心的向心力将越来越大，由此带来的如交通堵塞、人口拥挤、热岛效应以及空气污染等大城市病将日益严重。庆幸的是，成都市政府已提出要向南、向东发展，欲在城南和城东建立两个城市副中心，逐步由现在的密集“饼”状布局转变为疏密结合的“扇叶式”布局，城市结构逐步由单核心模式发展为多核心模式。

2、成都市的商业格局也顺应城市格局的变化而变化

上世纪90年代中期以前，成都市商业格局是顺应单核心城市布局模式而自发形成，即以盐市口---春熙路商圈为城市中心商圈，向外强力辐射、扩散，第二层次是以居民区、社区周边自发形成的、以临街社区商铺为特点的社区商圈，但社区商圈的规模、档次还远未成气候，仅以满足社区居民日常生活需要的临街饮食店、干杂店、洗衣店、烟酒店为主。社区商圈的集聚效应和扩散效应还远未得到放大。很显然，盐市口---春熙路商圈作为整个城市的商业核心，有着极强的向心力，向心力过强，对城市交通等方面带来相当大的压力，而第二层次社区商圈由于是逐渐自发形成，规模普遍偏小，对周边的辐射能力和辐射范围较小，，因而还不足以减轻中心商圈的压力。
上世纪末开始，成都市城市格局发生了巨大的变化，府南河的治理，五路一桥的通车，连续几年的大规模旧城改造，城市道路的改扩建工程等，使成都市的市容市貌发生了翻天覆地的变化，城市格局也由单核心模式向多核心模式转变，那么成都市的商业格局也在悄悄的发生着变化。
⑴社区商业渐成气候，随着家乐福入住大世界商业广场，伊藤进驻外双楠，普尔斯马特进军置信金沙园，上海友谊、联华布点在天府汇城等，商业竞争格局已有单纯的核心圈的拼杀，逐步向二环路外社区商业圈推进。
⑵社区商业圈的商业业态逐渐丰富，以由传统的临街社区商业铺面，向专业市场、主题商场、商业步行街、主题商业街转变，社区商业圈出现了百花齐放的格局。
⑶以玉林小区、双楠小区为代表的成熟社区，不仅仅是医院、学校的配套，关键还表现在社区商业的繁华。
⑷社区商业圈的不断发展和完善，使社区商业圈的集聚和扩散作用不断加强，这样也减轻了中心商业圈的压力，形成一种向心力的平衡，从而形成一个较完整的城市商业圈结构体系：一个中心商圈-----两个副中心商圈-----数量众多的社区商圈。

3、光华片区商业现状及分析

光华片区作为新崛起的“城西板块”，大有后来者居上的势头。先后进驻的成都花园、博瑞都市花园、中华家园以及新近开盘的水木光华，依托西南财大的学府气息，正以近3000元的均价，创造城西高档住宅的升级版。但是，在这个新崛起的城西高档楼盘片区中，竟然还没有一个拿得出手，聚得拢人的大型商业中心，这对于荷包充实，讲究情调的中产阶级而言，片区商业缺损所带来的遗憾是无法言表的。
归结起来，光华片区的商业特点，大概有以下几点：
⑴以西南财经大学为核心的高校经济圈还未成气候，辐射能力不强。
光华片区集中了包括西南财大、行政干部学院、省委党校等高校，仅这几所学校的师生员工就有近五、六万人，消费潜力巨大，但由于周边商业配套设施的缺乏，使高校内的相当一部分消费潜能没有释放出来，一步分师生只好舍近求远，去市中心购物，去羊西线吃饭，周末的夜晚去人南路的酒吧浪漫。
西南财大的北校门外，聚集了一批汽车经销商和零配件供应商，主要汽车品牌是长安铃木和海南马自达，显然，汽车业态的经营与高校经济圈关系不大，还挤占了商铺资源；财大南校门沿光华大道一带，商业业态较杂，聚集了餐馆、网吧、烟酒、副食等，主要消费群体为在校学生和教师，但档、规模和经营种类远不能满足师生需求。
成熟高校经济圈，以四川大学为代表，左有科华北路的餐饮的繁华，前有一环路磨子桥电脑一条街的人气，右有望江楼公园的休闲区，由于口岸的极佳，使川大高校经济圈“天然”形成，校内几万名固定消费人群坐享近在咫尺的便捷消费，商家也赚的盆满钵满。
与西南财大同样不具有口岸优势的四川师范大学和成都大学，随着Ester校园广场以及明珠时代广场的建成，校园经济的潜能将得到进一步释放。
⑵外资商业巨头麦德隆的进驻，并没有给光华片区聚集商业人气。
麦德隆超市作为世界500强之一，进入成都市场已2年有余，但在业界并没有产生较大的影响，大有水土不服之势。一则是麦德隆超市的客户定位是集团用户，其只对单位而不对个人，使周边众多的消费者望而却步；再者，麦德隆超市独家使用打印发票，虽增加了透明度，但使一些公款消费因无法做手脚不得不转投他门。因而，麦德隆超市并没有给光华片区集聚消费人气。
又有一家国外商业巨头----家乐福入住光华片区的天邑花园，因家乐福与麦德隆的市场定位不同，家乐福的入驻肯定会给光华片区的商业注入活力因子，但也不可对其期望值过高，因家乐福紧邻二环路，并没有位于光华片区的纵深，其辐射范围有限，因而其对光华片区的商业影响估计不会太大。
⑶青羊大道的规划，在短期内也给光华片区的商业造成了一定的影响
传统的商业铺面一般都临街而建，商业随着道路的修通而逐渐繁荣。青羊大道虽然也是刚修通的双向六车道的交通干道，但由于青羊大道被规划为绿色景观大道，禁止住宅底层修建商铺，红线退让只能搞绿化，因而青阳大道的通车，在短时期内并没有带来该片区商业的繁荣。
⑷封闭小区内的商业对整个片区的商业还不能起到有力的推动作用
光华片区的楼盘多为大盘，少则一两百亩，多则一千多亩，因而楼盘如成都花园、博瑞花园内都有自己配套的商业铺面，但由于各小区均为封闭式小区，门口有保安把守，很难想象小区外面的人会在接受保安的盘查后进入小区购物，因而小区的商业定位只能是满足小区内居民的日常需要，很难聚集人气并有所发展，更谈不对整个片区商业的影响和推动。正如尺度所观察，这几大花园内的铺面不仅规模小、生意秋、转手率高，更有些已关门大吉。尺度认为小区内的商业业态经营，只适合日常用品小型超市、洗衣店、音像租赁店、发型设计、小型早餐店等，经营规模、面积都不宜太大，经营方式要灵活，根据小区内的消费结构和消费习惯随时调整。
⑸片区内还缺乏商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入
社区商业原有的商业模式已逐步被打破，“临街商铺、零散经营、各自为政”的局面将逐渐会被新的社区商业形态所取代。国内外商业巨头在抢占完都市核心口岸后，现包括伊藤、家乐福、普尔斯马特等超级大卖场纷纷在社区里安营扎寨，连锁商业的另一主要行业----餐饮服务业也将在社区餐饮业中发挥着领军作用，麦当劳、肯德基以及本土餐饮连锁纷纷进驻社区，一副誓把连锁开到家门口的咄咄逼人的势头。另外，地产大鳄与商业巨头联盟的全新的开发模式，也是社区商业整体提升的一个重要因素，现在光华片区还缺乏象玉林片区“大世界商业广场”这样的商业地产大手笔，急需商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入，来提升和营造整个片区的商业气氛，共同打造“城西都市新生活样板社区”。
⑹该片区还缺乏对商业业态的统一规划和政策引导
随着光华板块和城外温江板块的逐渐升温，新成温公路和光华大道将成为温江与城区之间的快捷通道，其重要性不亚于羊西线和人南线，但由于缺乏统一规划和适当引导，使这两条快速出城通道两侧商业并没有被合理的开发和利用，干道两侧业态经营繁杂，不仅没有特色，也缺乏美观，这不能不说是一大遗憾或缺损。

4、光华片区商业远景预测及机会分析

毋容置疑，光华片区将是今后几年三环路内最具有竞争力的片区之一，光华片区的商业地产业将是今后升值潜力最大、最具有投资价值的地块之一。想当初2001年，当中房在战旗同盛路修建商业一条街时，价格虽然只有5000-6000元/平方米，但业内无不为中房捏了一把冷汗，认为新区的商铺要无人问津。没想到，周边千和银杏苑、锦绣民居等楼盘一入住，商铺迅速一间间脱手，现在的同盛路，温鸭子、黄辣丁、九尺鹅肠等店堂喧哗，生意火爆程度直追羊西线，现在就是花8000元/平方米也买不到这样的商铺。
关于光华片区商业远景预测，尺度有以下几点看法：
⑴青羊大道一侧，紧邻西南财经大学，超大型购物娱乐中心存在市场机会。
该购物娱乐中心，应该是集购物超市、电影院、网吧、电玩城、美容美发、快餐、精品服装专卖、健身于一体的超级大卖场和超级娱乐中心，这个购物娱乐中心坐享青羊大道、光华大道和新成温路的便捷交通，背靠西南财大的高校经济圈，前有博瑞都市花园及成都花园等中产阶级业主的强大消费需求，相信有远见的商业地产巨头会敏锐的发现这一巨大商机。
如果这一超级购物娱乐中心能建成，那么它的规模、人气及辐射度和影响力将远远超过玉林片区的“大世界商业广场”，也将成为社区商业和高校经济圈的完美结合的楷模，将会极大的聚集光华片区的人气和商气，对进一步提升光华片区的整体形象大有裨益。
⑵光华大道应有意识的规划为餐饮、酒吧一条街
光华大道由于缺乏管理和规划，整个街道经营业态档次偏低，经营品种繁杂，没有特色。建议青羊区政府及早介入，对该出城快捷通道进行科学规划，规范管理，提升其商业价值。
针对该片区特点，该街道应规划为餐饮、酒吧一条街，但定位应与羊西线有所区别，主要定位为西餐、粤菜、咖啡馆、酒吧等比较时尚、西化的特点，针对消费群体主要是高校大学生和年轻白领一族，使光华片区成为年轻新贵的理想去处。
⑶在光华片区纵深，如双新路、贝森路、四威路等应营造小商业街的气氛，可作为社区商业有益的补充。象这样一些围绕小区的小街道可以充分利用起来，以经营小型的连锁超市、洗衣店、日用品、小吃店为主，作为大型商业的一种延续和补充。
总之，光华片区作为三环路内商业地产的一块处女地，正期待着各地产商及商家的全方位介入，我们也有理由相信，光华片区将很快成为商业地产投资的热土，光华片区的商铺也将成为各路炒家追捧的对象。不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com