商业地产谨慎前行之万达

　　万达的成功着实让那些做传统住宅地产的开发商垂涎，万达从第一代，第二代，到现在的发展速度，不得不让人瞠目结舌，南京河西万达广场的模式也让万达更加坚信了这一产品形式的组合秘诀。

　　万达其实在赚两个现金流：

　　一个是短期的现金流平衡，充分利用万达广场的品牌效应，某种意义上更是一种浮夸的炒作效应，以户外、报纸等大力推广，最大限度的挖动了这些城市的房地产投资、投机的资金沉淀，通过销售回款实现了项目在短期内的开发和商圈圈占，但是另一方面，我们也必须正视的现实是，"每一个万达广场，每一个城市中心"背后所隐藏的是"每一个万达广场，每一个城市的哄抬房价"，我们可以诟病其行迹恶劣，但是我们也应该看到这种模式的成功;

　　另外一个是长期的现金流，万达的商业在经历过前面几代的合作磨合后，目前已经基本形成了自我主导模式，来规避商业地产执行中对于业态组合、开业时序控制、租金租期安排等核心问题，自己主导并控制的万千百货、万达影院、大歌星KTV、大玩家电玩等组合，辅以其他超市、电器等全国策略联盟商家，已经形成了购物中心几乎完整的组合。而稳定的租金现金流将保证商管、运营团队的长久生存，并做进一步的优化调整。

　　当然万达在做购物中心也有短板存在：

　　其一，餐饮类商家尤其是大餐饮类商家地域性较强，对于万达的制约和影响压力较大;

　　其二，主要租户的签约期均较长，对于后期调整和提档的压力较大;

　　其三，万千百货的持续经营能力作为主力店也成为郊区或新兴区万达广场发展中的最短板，这种压力要大大高于影院、餐饮等目的性业态;

　　最后则是选址的长远乐观趋势和短期经营风险之间的平衡和矛盾，倾向于选择在新城区的万达广场所面临的最核心的压力依然在培育地段的购物中心的经营压力。

　　万达的成功不只在于商业地产开发的成功，我们更应该看到背后所隐藏的商业连锁帝国，全国数十个项目同步运营后，万达所主导的将不仅仅是房价，更可能是商业连锁企业的命运，他可以随时进入一个业态或品类，同步在全国数十个项目同时开出，"连锁的力量"在这种模式上的实施将非常强大。

　　因此，万达虽然还没有上市，但是他已经成为众多企业的偶像，万达可以在后期剥离出酒店、百货、影院甚至KTV、电玩等多个资产包或轻资产包独立上市，这种诱惑力更让人垂涎。

　　万达的明天不在于万达广场本身的热销，而在于万达广场长远而言的持续而稳定的回报，更在于商业地产背后所隐藏的商业帝国。

　　鉴于此，更多的传统住宅开发商开始涉足商业地产开发，以庞大的现金流去沉淀资产，以庞大的资产规模利用财务杠杆去获得土地，以专业的团队去开拓新的商业地产开发领域，这种冲动，或多或少与万达的榜样有关，也或多或少与这些企业的百年梦想有关。

　　若我们再回首看香港的房地产发展历程，看看新鸿基、新世界、长实和黄、恒基兆业等，我们更能明白这些道理。不动产投资www.gzgmdc.com