文化牌助力商业地产 提升整体价值

　　随着国内知名公司横扫全国，文化项目也越来越多的受到更多人的关注，开始进入房地产开发商的视线内。尤其在国家大力的推进文化产业发展的情况下，地产项目如果拥有一个高端的文化理念呢？不仅市是在各类型项目立项审批能享受到“额外待遇”，而且也能带动自己的商业地产的附加值。从积极角度来看，地产商成立文化项目，不仅能丰富各地区的文化发展，也能为文化产业做出强大的资金后盾，但是对于地产文化也说又是新的增至项目。
　　无论如何，“文化牌”已经成为地产商常打的一张王牌。就目前北京正在开展的几个重点工程来说，除了文化贡献，文化牌带来的商业增值也是毋庸置疑的。“国家排演中心”更名为“创意北京”据媒体报道，经营纽约百老汇9家剧院的倪德伦家族将与北京世博控股集团合作，模仿着名的百老汇大街，在北京打造一条拥有32座剧院、建筑面积超过60万平方米的戏剧大街。这个名为“中国百老汇国家排演中心”的项目， 预计5年内建成。
　　据了解，该项目目前仍在审批，尚处规划之中，还没开建，而且项目也正式更名为“创意北京”。对这个被媒体宣传为“国家排演中心”的项目，据海淀区委相关负责人介绍，“创意北京”的项目是海淀区“西山文化创意大道”的一个巨大体量的重点项目，“西山文化创意大道”目前也在报批国家“十二五”重点工程。今年3月，文化部相关领导还专门去调研“创意北京”的进程，去年，“创意北京”也被列入海淀区重点工程。“创意北京”的报批面积是800多亩，只有等报批下来了，才能确定具体的开发方案。金锡顺证实说，他们刚把一份详细的开发计划书提交区政府。
　　据此前报道，该项目原定于从2009年上半年开始，杏石口地区将启动拆迁工程，但目前此进度也被迫延后。因为项目开发不只是房地产的事情，还涉及到文化产业以及其他相关政策。今年，北京推出50个重点村拆迁“一村一策”的办法，也出台了新的绿化隔离带生态规划；新政策推出，也将意味着开发标准的重新制定。以前在此类绿化隔离带、城乡接合部做商业性开发，开发商只能打“擦边球”，以“在别墅里办公”的概念，用住宅楼做商业性地产的开发。对于“创意北京”来说，所有的项目进展都需要根据市里重新规划的指标来设计，很重要的一个问题就是如何保证四季青杏石口地区400多户农民的顺利回迁，关于农民回迁房指标、可上市物业的指标等需要重新确定。“等一村一策的最终指标出来，就能立项了。”
　　核心演艺区“撬”动周边商业，虽然项目的审批没下来，但作为文化带动型的商业性消费地区，“创意北京”吸引演艺伙伴、商家企业入驻的计划已经开始，从去年9月5日起，世博控股就把重点转移到了招商上。相比于此前媒体报道“将在北京打造一条拥有32座剧院、建筑面积超过60万平方米的戏剧大街”的报道“创意北京”的具体开发计划已经做了重大调整，初步确立“创意北京”规划整体面积为70多万平方米，其中33万平方米是创意生活区，包括11万平方米回迁住房和22万平方米可销售型住房。配套20万平方米的会展型酒店、餐厅、书店、放映厅等文化消费设施，面积22万平方米的办公楼将被设计成艺术大师工作室。演艺集聚区面积只有5万平方米，但将起到旗舰带动作用。演艺集聚区以剧场项目为主，一期先建12座剧场，一次性建设30多座剧院的计划并不现实。
　　在剧场群的合作使用上，其实在“创意北京”项目之外，杏石口周边已经集聚了一些艺术中心，像坦博艺术中心等。他们3年前曾想跟法国蓬皮杜艺术中心谈共同建设，但最后没谈成，所以改道走“百老汇”路线。在和百老汇的合作中，世博控股此前已经引进过相关剧目，如《名扬四海》的引进，他们也投资过百老汇《阿依达》在内地的演出。“还有今年的《雨中曲》，今后我们会和倪德伦家族合作，每年引进一部百老汇经典音乐剧。”音乐剧的演出剧场是专业性很强的，初步规划将建2座专业音乐剧剧场，作为百老汇的旗舰型剧场，世博控股和倪德伦家族将深度合作，世博控股投建剧场，倪德伦家族投资并创作剧目，还要涉足中国原创音乐剧的创作，排演剧目过程双方一起完成，最后进行票房分成。
　　此外，在演出项目上，“创意北京”将不止跟百老汇合作，最近也在跟中国东方演艺集团公司等谈合作，对方也想在此开剧场。还有《天下第一楼》着名编剧、香港戏剧人何冀平，内地着名编剧邹静之及龙马社，都想在此拥有自己的专有剧场。何冀平希望长期能排演她公司的戏，她的《曙色紫禁城》也将由世博控股向国际推出。水晶石公司也在接洽中，对方不但希望入驻，而且希望“西山文化创意大道”能长期体现其数字产品。“这些意向基本已经确定，12座剧场基本已经落实有人接手了。”但这些艺术家都对自己的“邻居”要求非常高，所以他们在配套商业上寻找的也是品牌商户，致力于打造拥有一流的演出、一流的商业的文化消费环境，金锡顺说。
　　文化牌助力地产增值，别看百老汇的音乐剧剧院只有2座，但在商业模式上，这称为“矛头店”，美国纽约百老汇一年给城市带来的消费额有1亿美元，这就是文化当做引擎来带动商业的效应。虽然“创意北京”的演艺集聚区只有5万平方米的规划，但“创意北京”显然将因此“文化招牌”而受惠。据海淀区委介绍，等审批的结果明确以后，海淀区政府也将对此项目提供政策性扶持。比如海淀区单独设立的1亿元“文化大发展大繁荣”专项资金，还有海淀今年将出台的《区级集聚区管理办法》里的资金、政策支持，都适用于“创意北京”项目。“如果‘西山文化创意大道’能够被列入国家‘十二五’规划，那么其中所有的企业都会因此受益。”金锡顺表示。据了解，“创意北京”的文化概念，已经带动了当地的住宅楼和商业楼的销售价格。自从前年“创意北京”的项目立项以后，其附近有一些楼盘，销售时就拼命拿“创意北京”来做宣传，短短几年间该类楼盘价格从1万多元/平方米涨到了三四万元。除去大行情的上涨因素外，文化概念对其增值助力不少。
　　区别于某些产权、经营权分开的项目，世博控股集团是一家综合性投资集团，主营业务包括房地产、文化、资产性经营等，旗下除了有文化、艺术品交易等分公司之外，房地产项目是其主项。“‘创意北京’的项目规模太大，地上地下70万平方米，光靠剧场、办公楼出租对我们来说，压力是很大的。”金锡顺说，目前“创意北京”的项目产权在世博控股名下，经营权由世博控股和四季青镇政府共同成立的开发运营公司掌握。从这个角度来说，除去农民回迁房那部分，22万平方米的可销售住房，将为世博控股带来可观的利润。“目前拆迁还没开始呢，只有楼盘开工以后才能卖房，但我们相信会有很好的成绩。”不动产投资www.gzgmdc.com