解码万达：订单式商业地产的租售比

　　订单式商业地产是一条完整产业链，获得不断增值的租金收入做只租不售的订单式地产是万达广场的重要特点。"万达商业地产花了多年时间学会做订单，现在我们的项目在开工之前，主力店招商就已基本解决，整个项目70%至80%的租赁面积已经有主。"王健林说，订单式地产的主要内容是与主力店联合发展、技术对接、平均租金，以及先租后建。
　　万达订单式地产的优势之一是满场开业，无论是上海、合肥还是广州，每个万达广场都可以做到所有大小商家同一时间开业。"我们在规划设计中，就已经把未来的商户都考虑在内，石景山万达广场在开业前的商户入驻就已经是百分之百。"石景山万达广场总经理吴铮说。
　　万达的只租不售主要是针对商业中心和五星级酒店。王健林说："只租不售，这是我们花巨额学费学到的一个真理，卖商铺绝不是商业地产，万达进入商业地产领域的头两年，也是靠销售商铺来收回投资，结果留下很多后患，所以商业中心只能租不能售。""拥有国内唯一的完整产业链是万达独有的竞争优势之一。"王健林说。首先，在前期规划设计上，万达拥有全国唯一的商业规划研究院。"现在万达不管是商业中心还是五星级酒店，从结构、机电、立面到装修全部能独立完成设计。"而开发建设，是万达的起家本领，也是万达的强项；在后期经营管理方面，万达目前拥有全国唯一跨区域的商业管理公司，拥有上万人的专业队伍，连续多年的租金收缴率都在99%以上。
　　万达的"订单式地产"战略，也是租金收缴率高的秘诀之一，王健林说："万达选择联合发展的都是商业连锁的品牌企业，他们抗风险能力强，重视信誉，不会拖欠租金。"对自己所负责的石景山万达广场的经营管理，吴铮用了"比较顺利"来形容。他说："我们采取统一管理和统一经营的模式，商业管理比较成熟和完善，这样商户和顾客对我们比较信任。同时，我们与商户的合作方面的情况可以跟集团总部和其他地方的广场进行经验分享，这样对我们经营上会有很大的益处。""万达模式"走向全国万达广场朝标准化方向发展，培育自有品牌主力店，在全国各地成功复制万达的商业地产目前发展迅速，仅2010年，在全国新开业沈阳铁西、合肥包河等15个万达广场，同时新发展长沙开福等28个项目。万达广场在全国各地的成功复制，被业界称为"万达模式"。
　　王健林说："万达每到一地就能带动周边的发展，而且每个万达广场都能创造近万个就业岗位，每年创造上亿元税收，所以获得各地政府的认可。"2011年武汉市重点建设的武汉中央文化区，也邀请万达广场入驻，这成为万达广场2011年的重点项目。
　　订单式商业地产模式，万达广场已经驾轻就熟，这是它在全国成功铺开的关键之一。订单式地产使万达广场能够做到满场开业，免除了招商困难的忧虑，在资金和经营方面也减轻了压力。在招商方面，万达广场对低成本、低租金和高租金的不同业态相互搭配，实现功能互补。
　　万达现在拥有全国唯一跨区域的商业管理公司，专业化的统一管理，确保了商业地产的招商、租金收缴率和后期的配套经营管理。"万达招商有一个原则，只能从品牌库里选，商家要进入品牌库，必须通过万达招商评审小组考察、跟万达签署发展协议。"王健林说。目前，万达商管公司品牌库的商家达到1780个，保证了招商品质。今年，万达开始推广项目计划模块化管理办法。
　　除了万达广场的整体发展，万达同时注重培养自有品牌。细心的顾客会发现，几乎每个万达广场的主力店都有万千百货、万达影院、大歌星KTV，这三家主力店是万达集团的自有品牌，在新的万达广场开业时，会跟随进入。这三家主力店涵盖了零售和娱乐两大业态，是客流的聚集点。目前，万千百货已经成为全国知名的百货品牌，万达院线目前在全国有70多家影院，而大歌星KTV2010年在全国行业中规模排名第二。
　　"今年是万达第一个品质年，去年到今年上半年，我们狠抓了招商、内装、外装、泛光照明四个方面的品质，已经初见成效。"王健林说。万达广场在2010年推出了品质标准，开始进入标准化发展时代。在建筑品质方面，万达广场在外装、内装、灯光照明、智能停车系统方面都有改进。在招商品质上，万达商管公司首次引入ZARA、H&M等国际时尚流行品牌，跟随万达进入多个城市。不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com