社区商业投资关注要素

　　投资社区商铺需"多管齐下"

　　社区商铺是指社区住宅的底层商铺，经营消费对象主要是社区住宅的居民，以满足居民的日常生活用品和服务需求为主。社区商铺具有比较广泛的商业功能特点，依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小。同时，社区商铺面积大小均有，灵活多样，大多数投资小，回报率比较稳定，而且出租、转让比较容易。因此，可以说社区商铺属于商铺投资中的"小盘活跃股"。

　　影响社区商铺的租金收益和价值升值的因素大约有以下几项，这些因素对不同商铺价值的影响各有不同，在投资时需要详加考虑。

　　重视周边人口密集度及消费力

　　社区商铺经营的对象是以本社区居民消费为主，商圈半径辐射范围比较小，因此商铺周边的住宅开发规模、人口数量、消费能力是决定社区商业机会多少的关键性因素，投资社区商铺时一定要考评实际的消费需求。同时，周边各类房地产的发展趋势也将影响社区商铺的升值空间，商铺投资者在进行投资时，要注意未来周边大型住宅项目的开发规划及政府的相关政策。

　　需要指出的是，不同的社区，其消费档次是不一样的。由于社区居住人口的收入、文化教育、家庭成员结构、自住与出租的比例等不同，社区消费能力和需求有天壤之别。这些可从住宅的售价、户型、周边是否有学校、幼儿园、写字楼等指标来衡量，投资时需特别留意。

　　深圳经营比较成功的社区商业，都是依托人流密集度大、消费力强的社区。人流密集度高的如梅林社区商业中心，依托深圳大型的公务员社区梅林一村及周边大规模的平房，人气鼎盛，不管是超市还是辅营区，生意都很火爆；福田南社区商业中心，同样是大规模的村落与现代社区交集的地方，大大小小的住宅几百栋，人流如潮。而消费力强的如华侨城沃尔玛，周边是高尚住宅，居民均是科技园片区具有高学历、高收入的阶层以及企业管理人士；后海社区商业中心则依托蔚蓝海岸高尚住宅，居民消费力普遍较高。

　　过去不少社区商业的开发，除主力店外，其它铺位一般都是由业主自行招商，谁的租金高、谁愿意租就租给谁，这样很容易造成业态分布混乱，不利于后期经营管理。比较合理的做法是，开发商要对业态进行统一定位，这样商业的后续经营才能维持，租金才会有保障。社区商业经营的商业形态主要表现为：便利店、中小型超市、药店、餐饮店、书报厅、干洗店、彩票服务点、花店、家居装饰及少量服装店等等，而规模稍大的、比较高尚的社区商业业态还有健身设施、美容美发店、银行、咖啡店、酒吧、房屋中介公司等娱乐休闲服务配套。

　　社区商业经营的业态一般不会超出以上几大类，但也要根据实际消费需求来确定具体的业态，不能餐饮、药店、中介蜂拥而上。目前，社区商业的开发一般都是销售、招商同时进行，或者成功招商后再销售，投资者在投资商铺时要注意业态的分布。同时，若开发商有成立专门的经营管理公司对商场进行管理，那投资回报就更有保障。因为随着消费需求的改变，业态也要随之相应做出调整，而经营管理公司则提供了这方面的保障。

　　是否引进主力商家

　　社区商业引进主力店会使商圈辐射范围扩大，具有较好的聚客效应。目前社区商业开发的模式主要有纯街铺和社区商业中心。纯街铺商业规模一般较小，主要是经营一些社区便利服务店，商圈辐射半径小。而社区商业中心商业规模比较大，商业面积基本都是上万平方米，一般都会引进超市、百货等主力商家，或家电、连锁餐饮等次主力店，依托主力店其商圈半径扩大，能给商铺带来旺盛的人流。如南山缤纷社区商业中心引进人人乐、宝安南风格名苑引进新一佳，这些品牌主力店都能扩大商圈辐射半径，提升周边的商铺价值。

　　区分品牌店与杂牌店

　　一般而言连锁品牌店具有品牌效应，顾客对商品的认同度比较高，后续经营能力强，能帮助商圈的形成。同时，品牌店具有旺盛的生命力，经营期限长，承租能力高，一家分店资金周转有困难，可以从另外一家分店调度。引进连锁品牌店对租金的收益有比较充分的保障。而杂牌店的租金承受力相对较差，后续经营能力也相对较低，一旦市场状况不好，立即关门走人，打一枪换一炮，租金的保障度较低。

　　品牌店具有普通商品难以比拟的吸引力和服务水平，因此，投资者在投资社区商铺时要先了解项目引进的是否是品牌店。

　　社区商铺的建筑规划设计是否合理

　　社区商铺的建筑设计要依据业态来量身定做，在单铺面积大小、面宽、进深、层高等设计参数方面要符合社区商业业态经营的要求。如层高尤其是服务型商铺一般不能低于3.5米，柱网设计过程中要在设计安全可靠的前提下，最大限度实现柱子数量最少化。

　　再如大面积的铺位不适合经营很多社区商业业态，除了超市、百货、餐饮、美容等业态需要较大经营面积外，更多的社区便利店只需要四五十平方米的商铺面积即可。商铺规划设计不合理，将会影响到租金的回报，如某社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。

　　社区商业的硬件配套设施是否完善

　　社区商铺的硬件配套也要关注，如餐厅、美容美发、健身、汽车维修等对水、电、暖、天然气、排污、消防等硬件配套都有相关的要求，一旦达不到标准，不但影响租金，还会引发纠纷。如经营餐饮店的商铺，排污、防噪音等硬件配套不符合要求，进驻的商家就得自己另外解决硬件配套问题，增加经营成本，这样降低租金就成了商家进驻的条件。若不加改造强行经营，油烟、污水、噪声等势必会影响到居民的正常生活，遭到业主的投诉。

　　考虑社区公共配套

　　停车场、休闲广场、公交站、邮局、银行等公共配套的完善，将有助于提升社区商铺的价值。如停车位不充足将会影响到餐饮生意，休闲广场、公园配套能给咖啡厅、酒吧等带来生意机会，运动场所、学校能提升体育用品的消费需求等等。如南山缤纷商业中心周边集居住区、行政办公、企业办公于一身的复合性社区，周边停车位、休闲广场、绿化公园、运动场所、学校等公共配套相当完善，这势必扩大商圈半径，提升其商铺价值。

　　关注交通、地段等因素

　　那些扼守市政交通要道，公交系统便捷，道路交通便利程度高的社区商铺，能够有效扩大商圈，带来更多的车流、人流，商业机会增加，商铺价值将更高。如宝安南路的宝安南商业中心，不但周边消费需求量大，同时又位于宝安南路与红桂路的交汇处，扼守十字黄金街口，商业机会大大增加。此类的社区商铺灵活度比较高，业态定位范围较广，商铺价值也比一般的社区商铺要高。文章参引自：不动产投资www.gzgmdc.com