广州商铺空置率上升 格子铺“有风险”

　　开年以后，广州商铺市场传出的振奋人心的消息，莫过于越秀区房管局公布的对于广州东濠涌中北段工程拆迁补偿，商铺最高补9万/平方米。坚挺的数字，再次证实了广州作为“千年商都”的商铺市场价值魅力有增无减。过去的兔年，受住宅“三限”调控高压的影响，商业地产异军突起，不限购的广州商铺市场，供应量创下68.5万平方米的巨量，超过前四年总和，并且租金上涨一成。龙年的商铺市场是否会仍会保持龙腾之势？高力国际、戴德梁行等专家预测认为，供应量仍保持在高位，但增速会放缓，整体空置率将略上升，而租金的升幅将出现分化，与此同时，专家们提示了“格子铺”在龙年正酝酿着风险。

　　供应向外围扩散，空置率整体略上升

　　第一太平戴维斯预测认为，2012年的广州零售物业市场，预计约57.9万平方米优质购物中心投入市场；其中，约有45%位于天河珠江新城区域以及近50%位于番禺区。DTZ戴德梁行认为，受到今年大体量新增供应的影响，2012年预期新物业将会放缓入市，以待市场消化现有面积。而高力国际则指出，由于部分项目推迟开业，预计2012年将有约62.9万平方米新增供应完工入市，包括位于珠江新城的太阳新天地购物中心、高德置地广场四季MALL(秋)、花城汇二期三期，荔湾区的西城都荟和番禺区的奥园广场、海印又一城二期等，整体空置率预期将有所上升。随着多个地下项目如时尚天河商业广场、花城汇等的开业，广州市地下零售商业物业供应将达到高峰。

　　广州高力国际助理董事陈厚桥接受羊城晚报记者采访时指出，2012年广州商铺的新增供应，出现由中心区向周边蔓延之势。比如在番禺的广州南站，已有大两积的地下商业启动，而在白云新城等新兴开发区域，商场的供应也会出现小高潮，由于整体上供大于求，招商需要一段时间，商场的阶段性过剩不可避免，空置率将会有所上升，预计上升幅度在10%-15%之间，但从长远看，这些新增供应仍将被消化掉。

　　租金升幅将放缓、分化

　　商铺的租金水平方面，陈厚桥指出，新项目的入市将进一步加剧零售物业市场的竞争，给租金带来下调压力。第一太平戴维斯也认为，部分项目或牺牲初期租金以吸引有实力的优质租户，可以预见2012年市场将向承租方倾斜。预计新项目将以较低的租金入市，而处于成熟运营期的存量物业租金则仍将维持较高水平，但在市场选择较多的大环境下，租金升幅将缓慢。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示，2012年广州零售物业供应量仍处历史高位，令市场产生供过于求的担忧。

　　高力国际预计，热门区域的商场租金将将上涨。2012年珠江新城商场的租金水平将缩短与天河体育中心板块的差距。目前天河城、正佳广场的租金达2000元/平方米·月，而珠江新城的高德世纪MALL只有500-700元/平方米·月，太阳新天地的对外叫价为800-1000元/平方米·月。预计2012年珠江新城商场的租金将有10%-20%的涨幅，而天河体育中心板块涨幅难超10%。白云新城的绿地中心等多个项目正在启动，2012年白云新城的租金也将向天河区看齐。目前白云新城的万达广场租金在400-600元/平方米·月的水平，还有较大的上升空间。

　　2012年中心区的亮点项目，值得关注的是新鸿基在珠江新城的新商场项目，在“天銮”公寓卖完后，现在商业项目已经开始招租。而体育中心板块的宏城广场，也由新鸿基操作，现在已经开挖地基，届时的商业项目将提升整个商圈的档次。

　　“格子铺”酝酿风险

　　2011年广州的“格子铺”大肆叫卖，成为广州商铺市场一个独特的现象，很多人都被广告短信扰得不胜其烦，比住宅短信广告还要多。广州高力国际助理董事陈厚桥指出，进入龙年，这种比较乱、比较偏的卖商铺现象，未见有根本性的改观。这些格子铺脱胎于以前没什么人关注的裙楼，间隔成小面积的商铺，在2012年商铺仍然不限购的情况下，从住宅市场出来的资金无处可去，就有那些间隔越来越小、总价越来越低的商铺吸引买家入市，“如果这种做法继续下去，潜伏的风险将比街铺更大。”陈厚桥指出，商场铺有分拆越来越小的趋势，对经营团队的能力提出了非常高的要求，一旦在固定经营期未能做旺商场，业主将会面临减租与自行出租的困难局面。从历史经验看，裙楼的经营有很大困难，而格子铺容易打乱主题，甚至会出现经营情况越来越差的问题出现，从而陷入恶性循环。

在此，共鸣不动产投资整体解决方案运营商提醒广大投资者：投资有风险，切记莫盲目！