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商用物业涨幅放缓 考验投资者眼光

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帖子  Admin 周四 二月 16, 2012 1:04 pm

  承接刚过去的2011年“广州商业地产年”的热度,2012年广州商业地产发展仍将持续升温。但受到外围经济环境的影响,加上住宅市场整体下滑,商业地产也将面临新的考验,预计今年广州商用物业的租售价涨幅同比去年将有所放缓,投资者们选择商用物业更考眼光。
  资产大鳄入穗更猛
  近年来,万达集团、绿地集团、太古地产、兰桂坊、时尚集团等大批外来商业地产大鳄涌进广州市场,令广州商业迈进了多元化全线发展的新时期。今年,这种群雄逐鹿广州商业地产市场的局面仍然持续。日前,天河区政府对外公布的落地“天河智慧城”的百个项目名单中,注册资本分别达70亿美元和110亿美元的高盛亚洲和华平创业投资有限公司均榜上有名。而中粮集团等财力雄厚的央企也有意进军广州商业地产市场。相信在2012年,广州商业地产将迎来更多中外资产大鳄。
  1、新项目高端化拉升价格
  展望2012年,多家房地产咨询机构均表示,广州商用物业租售价格仍将继续上涨,这主要是因为今年的新项目,不管是写字楼、购物中心还是商用公寓,大多走高端化路线,装修标准、配套不断升级,直接拉升了项目的价格。在写字楼市场,甲级、超甲级项目开发成风,从设计、用料、配套到物管,都看齐国际最高水准,不少项目还选择带豪华装修租售。在高定位的拉动下,4万元/平方米的售价、300元/平方米/月的租金,已成为不少高端写字楼新盘的目标价。商用公寓方面,6000-8000元/平方米的超豪华装修标准在今年将更为流行,而会所更越造越奢华,更多会配备五星级酒店管理,商用公寓越来越豪,价格当然不会低。另外,与整体下滑的住宅市场相比,在楼市政策未调整前,商用物业仍占有不限购、不限贷的市场优势,加上市场仍处上升阶段,对投资客的吸引力依然较高,在高通胀压力下,仍将继续成为投资热点。
  2、外围经济影响物业租售价
  不过,仲量联行研究报告也指出,因全球经济环境依然严峻,跨国大企业将会更审慎面对扩充需求,对写字楼的整体租赁需求将减少,而外围经济环境也将影响广州商用公寓租赁市场和商业发展。由于广州对金融业的依赖不高,因此与北京、上海相比,预计今年整体商业地产市场仍将平稳发展,不致会出现急挫的状况,但像2011年的高涨行情已不可能出现,预计租金涨幅将放缓。
  另一方面,随着楼市调控继续深入,住宅市场的继续下行势必令大热的商用物业市场受到影响,特别是贷款从紧,更将对商业地产投资造成更大制约;而为应对房地产调控持续的局势,发展商势必更多地抛售商用物业以回笼资金,同时规避长期持有商用物业带来的运营风险。为更快套现,发展商在价格上将会作出更多优惠,直接影响商用物业价格的整体涨幅。
  仲量联行预测,今年广州甲级写字楼新增供应至少有45万平方米,主要集中在珠江新城,包括珠江城、利通广场、保利V座、广晟国际大厦、广州银行大厦、富力盈凯广场、高德置地广场一期A座等,而去年未消化的库存仍有80万平方米。供应量增加,招租压力大,空置率较高的大厦将有下调租金的压力。今年广州商铺新增量更为惊人。第一太平戴维斯的数据显示,今年新开业的大型购物中心商业面积达57.9万平方米,大部分在天河、番禺和白云三区。新增供应大令新项目面临较大的招商压力,也令市场总体租金升幅放缓。另外,不少前两年以“统一经营”模式对外销售的商场,将在今年陆续进入合同约定的开业期,这些商场能否顺利开业,开业后人气如何,都直接考验经营管理方的能力。
  3、市民投资心态更趋理性
  对个人投资客来说,随着住宅调控政策可能放松的信号传出,去年火爆的“公寓热潮”可能略有降温。商用公寓虽然拥有住宅功能,但却存在产权年限短、水电费高、没有学位等“硬伤”,如果住宅限购令调整,其价格是否仍能走高已备受考验,投资客出手也会更谨慎。另外,商铺投资者的心态也更趋理性。记者采访发现,随着贷款持续收紧、商用物业特别是主题商场铺面临贷款难困境,历经了2011年阿婆、师奶也炒铺的“全民皆商”商铺投资热潮后,普通老百姓对商铺投资的心态已有变化,更注重商铺的长期租金回报,注重经营管理的可持续性,出手也更为慎重。转自共鸣不动产投资整体解决方案运营商

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