写字楼市场：供应持续攀升 新兴商务区涌现

　　
受商业地产市场向好的影响，越来越多的发展商将目标转向商业地产市场，地方政府也不失时机的增加了商业用地的供应力度，商业地产投资建设与前几年相比出现了大规模的增长，而一些新兴商务区的崛起成为近年来写字楼市场的一大亮点。

　　新开工加速增长未来供应处高位.

　　2011年，全国写字楼竣工面积将达到2595万平方米，同比增长48.4%。按照写字楼的施工周期，写字楼从新开工到竣工的周期一般为3年。根据统计规律，正常情况下，写字楼年度的竣工面积应该为其三年前写字楼新开工面积的90%-100%，我们以95%为平均值。根据2009-2011年全国写字楼的新开工面积计算，预计2012年、2013年、2014年的写字楼竣工面积将分别达到2673、3494、5216万平方米，环比分别增长3.02%、30.71%、49.28%。2011-2014年，全国写字楼竣工面积将持续处于高位，未来消化能力堪忧。

　　发达城市供应占半二线城市后来居上

　　2011年1-9月，国内12个发达城市（北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京、天津、武汉、苏州、青岛）写字楼施工面积6218.56万平方米，占全国写字楼施工面积14559.72万平方米的42.71%，其中北京、上海、广州、深圳这四个一线发达城市写字楼的施工面积占全部12个发达城市的比例接近一半，发达城市依然是写字楼开发的主战场。但是从增长速度来看，8个二线城市和其他城市施工面积的增长速度远远高于一线城市。

　　土地供应增加占比快速攀升

　　一方面，住宅用地出让困难，另一方面，商办市场买卖火热，地方政府顺势而为的出让了大量的商办用地。2011年1-11月，中原监测的13个重点城市商办用地出让金及占比均出现大幅增加。其中土地出让金同比增长63%，占比从2010年的17%上升到31%。

　　新兴商务区崛起二线CBD后来居上

　　随着原有核心商务区的建设高峰逐步完成，新的商务区成为地方政府拉动经济的新手段。我们看到，全国8个主要城市（北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、南京）的写字楼市场均出现了新兴的商务区。其中北京的新兴商务区有丰台总部基地、丽泽金融商务区等；上海的新兴商务区有长风、外滩、滨江、虹桥枢纽商务区等；广州、深圳也分别有琶洲和后海商务区规划。与一线城市相比，成都、杭州、重庆、南京目前写字楼的建设密集区为新规划的中央商务区，即CBD。这四个CBD分别为成都天府新城CBD、杭州钱江新城CBD、重庆江北嘴CBD、南京河西CBD。

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