广东吧
Would you like to react to this message? Create an account in a few clicks or log in to continue.

绿地商业地产不走寻常路

向下

绿地商业地产不走寻常路 Empty 绿地商业地产不走寻常路

帖子  Admin 周一 五月 14, 2012 3:14 pm

  在住宅领域,绿地集团去年实现房地产销售金额776亿元,是仅次于万科、恒大排名全国第三的地产大腕;在商业地产领域,绿地集团不走寻常路,不以购物中心来取胜,而以建造超高层地标“绿地中心”而闻名。从2005年专门成立绿地商业集团以来,绿地集团便将商业地产作为企业的重点发展方向,规模比例也不断上升,去年为40%,今年则将达到50%。
  
  蜕变
  
  从单一开发商到全程运营商
  

  在2005年以前,绿地仍是以住宅开发为主的地产集团,从2005年10月正式成立绿地商业集团后,绿地集团的商业王国开始正式起航,涉及的业态包含了酒店、生活购物中心、家具城、旅游度假等多种业态。
  随着2011年1月,绿地集团在南京投资开发的世界第七、中国第三高楼及江苏第一高楼——高达450米的南京·绿地中心正式开业,全国各地的商业项目经过一段时间的建设周期,均即将落成开业,绿地集团也在筹谋给这些商业项目引入一流的商业资源。
  2011年6月27日,绿地集团与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系,并与发展潜力大的商家从捆绑式战略合作,向“订单式商业地产”的开发模式过渡。如绿地在全国19个城市开发的30个现代服务业项目将与沃尔玛合作打造大型购物超市。
  此前,绿地集团只是单一型开发商,而随着“订单式商业地产”开发模式的确定,绿地将转向商业地产的全程运营商,着手建立开发、运营一体化的商业地产全产业链。目前,绿地已推出“四海、八方、人和”(城市商务中心、购物中心、社区配套商业设施)三大产品系列,形成“绿地中心”、“绿地中央广场”、“绿地缤纷城”等主打品牌。

  模式
  
  特立独行建超高层建筑
 
 
  实际上,绿地集团在商业地产发展模式上与其他企业有着共同的地方,但又有自己独到的地方。在零售商业部分,绿地正尝试“订单式商业地产”模式,与现在主流的商业地产开发商类似,也就是所谓的“万达模式”。而在办公楼部分,绿地集团更倾向于打造超高层建筑“绿地中心”,使其成为当地的地标。
  “目前全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造,而世界十大高楼中,绿地集团旗下就有3个,武汉绿地中心,高度为606米,是中国第二、世界第三的高楼;南京·绿地中心以450米位列世界第七高,超高层建筑已成为绿地集团的专利。”说起绿地的超高层建筑,绿地集团董事长张玉良如数家珍,“今年绿地集团将有两栋300米以上的‘绿地中心’竣工,未来每年还都将有2-3栋‘绿地中心’竣工。”绿地中心已陆续进入竣工期。
  据官方数据显示,绿地集团目前建成和在建超高层城市地标建筑达15幢,目前南京绿地中心已成功投入运营,郑州绿地中心·千玺广场已于2011年7月成功封顶,办公楼部分将于今年9月交付业主使用,JW万豪酒店和商业部分将于今年底交付酒店管理方开业运营。
  对于绿地形成了做超高层地标的商业发展模式,中国商业地产联盟副会长王永平认为,超过100米的建筑,其建造成本会非常高,后期物业管理也会比一般写字楼困难。王永平还表示,从商业角度来讲,开发商一般都不愿意开发,但从地方政府角度来讲,超高层地标建筑、五星级酒店则代表着城市的形象和招商环境,绿地集团有着国企背景,其口号就是“做政府想做的事情”,也了解地方政府的心思,因此绿地集团乐于做超高层建筑,或许这也是其在当地拿地做住宅的一种优越条件。

  规划
  
  掘金一二线城市商业
 
 
  据悉,绿地集团自有商业物业已超过300万平方米,商业地产总规模达1800万平方米。今年商业地产规模还将达到地产总规模的50%。
  张家鹏认为,商业地产发展存在两大问题,第一是同期的供应量太大了,造成租户的需求相对少。另外一个问题是,现在所有商家都希望在靠近市中心的地方开店,但是大量的供应在外围,所以供应和需求对应不上。
  王永平也认为,有需求才能商业繁荣。人口与商业规模都有一定的配比。比如1万平米的超市大卖场,要求其3公里范围内人口要达到15万人,才能良好经营。百货的人口要求则更高。
  而绿地在拿地时也兼顾了这些原则,在人口密集的地方建商业,在商业不发达的地区先建住宅。
  对于未来商业地产布局,绿地集团董事长张玉良认为,由于限购的影响,住宅需求减少,北上广等一线城市商业需求量很大,绿地集团未来将减少这些区域的居住产品,而增加商业地产的规模。同样,在全国省会城市,绿地也将大规模发展商业地产。而三四线城市则处于房地产发展初期,住宅产品短缺,将大力发展住宅。

  质疑
  
  商业地产存财务风险
  

  陈启宗认为,商业地产除火烧、塌楼等技术上的风险外,真正的风险是财务风险,特别是只租不卖,现金流是非常重要的一件事。
  王永平也认为,商业地产仍处于摸索期,很多都属于圈地、在建,还没有开业,这些量如何消化是一个问题,另外,目前处于住宅调控期,不少房企依靠住宅养商业,这一轮调控开发商是否能扛得住也是一个问题。
  对于商业地产的现金流问题,绿地集团对本报记者回应称,绿地商业经过多年发展,已探索形成适合自身实际的商业模式、盈利模式。在租售兼顾的原则下,各项目结合当地市场情况和项目实际,设置合理租售配比,其中出售型物业通过销售快速回笼资金,持有型物业着力提升运营水平,引进整合国内外一流商业资源,保障整体品质品牌并获得长期稳定的现金流回报。
  据绿地京津事业部相关人士透露,今年绿地集团在北京的存货主要以商业地产项目为主,其中大兴办公楼项目“绿地云中心”4月7日开盘后的一周就卖了6个亿,而望京“绿地中心”也即将开售。(不动产投资整体解决方案运营商www.gzgmdc.com

Admin
Admin

帖子数 : 599
注册日期 : 11-12-02

http://gdba.1ercn.com

返回页首 向下

返回页首


 
您在这个论坛的权限:
不能在这个论坛回复主题