运营成功才是检验商业地产成功的唯一标准

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运营成功才是检验商业地产成功的唯一标准

帖子  Admin 于 周三 九月 19, 2012 3:37 pm

  国际经验得出,人均GDP3000-5000美元是商业地产的起步期,8000美元之后进入加速发展期。未来十年,中国人均GDP8000美元以上城市将从28座猛增至177座,商业地产将进入快速增长阶段。这是国际上商业地产发展规律。

  2011年中国GDP总量,连续两年排名世界第二;2011年中国人均GDP5414美元,世界排名仅89位。按照国际标准,似乎中国商业地产还处于起步期,但由于中西部差距、城乡差距、政府推动、住宅受控,国内商业地产依然在国家“跨越式”发展战略下,遍地开花。提前进入快速发展阶段。

  比如,杭州提出将建成100个城市综合体;沈阳则将开发55个超过10万平方米规模的城市综合体项目;南京在售及正建的城市综合体已超过50处;广东东莞新建购物中心69个,建筑面积350万平方米;河北石家庄新建22个,230万平方米;贵州贵阳新建43个,200万平方米。截止2011年,大成都范围内在建的城市综合体,大成都范围内在建的城市综合体达到150个,主城区超过110个,仅其中57个项目的总体量已超过3386万平方米。

  此轮商业地产是否过热,无法用短篇幅谈明白。但我们能从国内商业地产发展轨迹中,寻找到一些答案。

  事实上商业地产的发展在09年前,与国内房地产市场处于共振状态,09年之后处于极速发展阶段。

  第一阶段,商业地产启蒙期。大致在1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点之后。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。

  第二阶段,商业地产起步阶段,是1987至1991年。1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

  这看、两个阶段的商业地产产品形态,以供销社、副食品商店、以及百货大楼商业大厦、农贸市场为主。

  第三阶段,非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年)。1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

  这个阶段,商业地产与共振的住宅地产,之所以能够快速复苏,根本原因是市场需求强劲,需求增长消化了投资过热泡沫。

  第四阶段,相对稳定协调发展阶段(1995至2002年)。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。

  这个阶段对住宅地产作用最大,尤其是98年大房改。而商业地产并未出现激进或过缓发展。

  第五阶段,商业地产持续发展阶段(2003-2006)。2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。商业地产快速持续发展。从商业地产的投资额与投资增速方面看,从2000 年开始,办公楼与商业营业用房的投资额逐年增加,增长率虽有波动,但大致维持在25%左右,即使在金融危机期间,增长率仍然保持正数。

  这个阶段一些商业地产开发企业开始崭露头角,比如万达集团。

  第六阶段,商业地产泡沫阶段(07年之后)。尤其是住宅市场史无前例的大调控,成为中国的商业发展史上具有里程碑意义的一个阶段。住宅“927”新政之后,住宅10年黄金期画上句号。危中有机的商业地产一柱擎天,不仅做为地方政绩的重要谱写工具,也成为整个开发商群体追逐的新宠儿。

  开发商由于住宅市场受限,现金流受阻;新地块出让条件设限,商业指标庞大;商业价格水涨船高等原因,主动或被动进入商业地产。但归根到底,还是政府在起基础的推动作用,开发商业大多是被迫从“商”。另外,开发者从财务分析发现,住宅盈利用来反哺开发商业,仅合理避交增值税一项就可节省几千万甚至上亿。任何一个开发商都难以拒绝利益的诱惑。以至于各类型房地产商,纷纷转型商业地产。

  至此就出现开篇所说,全国性商业地产开发迎来开发热潮。未来大量劣质、同质化的商业严重供过于求,而真正符合商业地产发展规律,和先进商业运营管理模式、理念的优质商业地产却出现稀缺,分割产权销售,以住养商等模式的运用,必将造成社会资源浪费和中下投资客户血本无归,最终引发经济危机甚至严重的社会问题。

  所谓过国际上的商业地产发展标准,只适合于西方国家,而西方国家基本处于市场自由化背景下,而我国经济择优浓厚的计划市场经济痕迹,很难用GDP等指标判断商业地产是否进入到适合快速开发的阶段。

  另外,西方多地广人稀、购物习惯、贫富差距、消费能力、人口密度、交通工具等都跟西方有天壤之别。也无需再为商业地产过热寻找理由,最终市场是检验泡沫与否的唯一标准,而在于商业地产本身,运营成功才是检验商业地产成功与否的唯一标准。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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