观点时评:“秋裤门”与商业地产的劳伦斯魔咒

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观点时评:“秋裤门”与商业地产的劳伦斯魔咒

帖子  Admin 于 周四 九月 06, 2012 3:37 pm

  民间PS高手这一次让苏州的综合体建筑东方之门未完先热了一把。

  资料这样介绍近日被讽酷似“秋裤”的建筑:东方之门坐落在苏州金鸡湖西岸,是由英国RMJM公司设计的一座双塔连体门式建筑,早在2004年就已奠基开工。

  建筑层高69层、高301.8米,约相当于法国凯旋门的6倍,享有“世界最大门型建筑”等7项全国之最,是一座双塔连体门式建筑。 该项目的开发商苏州乾宁置业有限公司称,“东方之门”的设计灵感来自于苏州水陆城门的创意。

  又是一次国外设计团队对东方文化的演绎,但群众到底对建筑艺术买不买账,估计到本世纪末也难以统一口径。

  此外,该建筑由天地集团、东方投资集团等多家企业联合投资45亿元,预计在2012年年底完成建设工程,建成后将具备高级酒店、酒店式公寓、写字楼、大型商场等多种功能。

  这一功能定位,将“东方之门”带入了商业地产的范畴。虽然它早已于2004年酝酿出炉,今日可谓“生逢其时”。

  玩味当下被戏谑的高层建筑,细想之下构筑民众对其焦虑情感的基本元素,或许来自政府对政绩的追求和开发商对综合体的狂热。

  这之中,“摩天楼专业户”绿地集团此前在接受媒体采访时就直言:“做地标性建筑不是我们想做的,而是政府想做。”的确,近年来,各地方政府为拉动城市经济持续发展和提升城市形象,大力推动商业地产的开发和投资。

  除此之外,东方之门在售的南楼产品为70年产权的住宅,户型面积从113-2000多不等,均价在28000元/-60000元/之间。

  北楼为40年产权,目前41-58层在售精装公馆,户型面积从90-200平不等,均价33000元/左右,其中非湖景酒店式公寓均价28000元/左右,湖景房均价50000-60000元/左右。目前购房全额98折,贷款99折。湖景房价格,直逼广州CBD珠江新城豪宅的价格。

  东方之门所提供的,不限户籍、不限套数、不限贷的商务公寓以及写字楼,也正是在本轮楼市调控的背景下,开发商的宠儿。

  有了开发商和政府双力合璧,摩天楼“大跃进”势在必行。

  楼市调控经历两年时间,已经“常态化”,这也同时催生了商业地产热。以商业公寓为代表的商业地产受到众多房企和社会资本的青睐,商业地产投资呈几何式增长。

  国家统计局数据显示,2012年1至5月,办公楼、商业营业用房分别完成开发投资1082亿元和2887亿元,同比分别增长44.7%和31.6%,同期住宅开发投资同比增幅只有13.6%。显示资金进入商业地产的步伐还在继续。同时,在住宅开工面积呈现负增长的同时,商业地产开工面积仍是保持较高的增长速度。2009年至2012年,中国商业地产投资额月均同比增长30%左右,增速是同期住宅开发的1.3倍。今年上半年,这一差异扩大至2倍。

  上半年,商品房销售面积39964万平方米,同比下降10.0%。其中,住宅销售面积下降11.2%,办公楼销售面积却增长7.1%,商业营业用房销售面积也增长了2.5%。

  分析人士指出,在住宅市场受到严苛调控的情况下,众多房企和社会资本向相近领域倾注资本。商业地产整体发展程度较低,加之伴随着我国城市化进程的加快,商业地产成了房企和资本眼中的“价值洼地”,资本密集布局商业地产领域。

  这样的趋势让人联想起劳伦斯魔咒,摩天大楼立项之时,是经济过热时期;而摩天大楼建成之日,即是经济衰退之时。

  劳伦斯的魔咒在商业地产“大、高、快”的崛起背后是否能应验,没有办法准确预言。但是值得注意的是,政策对于商业地产的迅猛发展,并没有大方通行。国家调控的重点是住宅,但商业地产的过热也必将引起主管部门的注意。

  我们能观察到这样一个刹车:8月29日,深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会联合发布《关于实施存量非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通知》,根据通告,今后将对深圳市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的,实行按计税参考价格规定计征各项税款。该通告将从2012年10月1日起执行,有效期5年,具体时间从纳税人在深圳市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准。

  目前从全球范围来看,在建的大型城市商业综合体项目80%都在中国。随之而来的还有写字楼租金的涨幅,以及逐渐显现的粗放开发和运营问题。上述措施的实施,将导致商业地产交易成本大幅提升。而它的背后,则是各地商业地产投资热的泡沫化。

  百年前魏尔伦经过埃菲尔铁塔定会绕行,也许多年后当我们的子孙经过“东方之门”、“上海中心”、“天空之城”,还能忆起当年的调控,并对盖楼的执着不敢苟同。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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