城市化将为商业地产提供广阔发展空间

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城市化将为商业地产提供广阔发展空间

帖子  Admin 于 周四 九月 06, 2012 3:29 pm

  作为中国商业地产联盟的“掌门人”,王永平一直对中国商业地产的发展保持着清醒的头脑。采访中,他直言:“十年前,人们在问:什么是商业地产?五年前,人们在问:谁在做商业地产?今天,人们在问的是:谁没有做商业地产?同时,我们更应该问:五年后,谁还在做商业地产?”时下炙手可热的商业地产究竟还有无发展空间?王永平给出了他的答案。

  三大力量致使商业地产投资呈现几何式增长

  近几年来,在严厉的楼市调控之下,一方面众多房企销售业绩严重下挫,资金链告急;另一方面,以办公楼和商营应用房为代表的商业地产投资却呈现出几何式增长势头。

  中国商业地产联盟的一份统计数据显示:2007至2011年,国内办公楼的投资增长非常迅猛,其分别较上年增长11%、12%、18%、31%和41%;2007至2011年,商业营用房的投资增长同样迅速,其分别较上年增长18%、20%、24%、33%和31%。

  商业地产投资为何会出现如此快速的增长势头?在王永平看来,在国家对房地产调控不放松的整体背景下,很多企业纷纷开始转型,加大了商业地产的投资,从而造就了商业地产的火热局面。

  “总体而言,这里面主要有三种转型力量在做商业地产投资。”第一个是主动转型。受累于严厉的楼市调控政策,类似中粮、华润和首创 (论坛)这样的地产公司,开始主动转型,加大了商业地产的投资,并取得了不俗成绩。如中粮的大悦城、首创的芭蕾雨等。

  第二个就是被动转型。所谓被动转型,就是一些原本不涉足商业地产的企业,也开始做一些商业地产的投资。地产大鳄万科就是一个明显的例子。“万科总裁在多个场合就曾表示,万科做商业地产,纯粹是一个配套,做商业的目的就是为了做住宅。”

  众所周知,相比住宅开发,商业地产投资大、经营周期长,很多企业不愿涉足商业地产开发。也正因为如此,“很多地方政府在拍卖土地时往往把商业用地跟住宅用地捆绑起来销售,如果企业不购买商业用地,就很有可能拿不到住宅用地。从这个角度来讲,商业用地是被住宅用地所绑架。这也就意味着,有相当一部分企业被商业地产了。”王永平如此分析道。

  第三个就是盲目跟风型。最近,几乎所有的开发商都在谈论商业地产。而行业之外,以钢铁起家的企业、食品业、百货业也开始将资本向商业地产转移。

  “客观地讲,很多行业之外的企业其实没有准备好,或者根本不具备从事商业地产开发的实力。他们之所以大量涌入到商业地产开发中来,完全是盲目跟风,错把商业地产看成是致富的一个‘新秘籍’。这种盲目跟风其实非常危险,极易造成企业资金链断裂。”

  此外,王永平还强调,在限购、限贷、加息等政策的影响下,一些保险资金、投资者开始把目光由住宅转向了受楼市新政影响较小的商业地产。这对商业地产投资的快速增长也起到了推波助澜的作用。

  隐忧已渐现

  进入2012年后,尽管有各路资金的热捧,但中国商业地产的“春天”并没有如人们所期望的那样——再上一层楼。或者说,这个“春天”并非许多人想象的那么生机盎然。

  在王永平看来,中国商业地产住宅依赖型的发展特征注定了住宅与商业将是一荣俱荣、一损俱损。住宅地产持续的调控对商业地产的影响正由初期的利好转向利空。这不由得让人想起地产思想家冯仑先生的一句名言:“蜜月很短,日子很长。”

  面对近几年商业地产狂飙突进式的增长,王永平甚是忧虑。他说:“十年前,人们在问:什么是商业地产?五年前,人呢们在问:谁在做商业地产?今天,人们在问的是:谁没有做商业地产?同时,我们更应该问:五年后,谁还在做商业地产?”

  王永平的担忧其实并无道理。近年来,各地商业地产投资普遍过热,商业地产项目供应量大、再加上同质性高、集中入市,商业地产的隐忧已然显现。“最为明显的就是招商难。这个问题可能在三五年后会愈发突出。”他如是说。

  他一针见血地指出,由于供大于求,目前商业地产已逐渐开始由原来的卖方市场转向买方市场。一些开发商为了招商,开始补贴商家的装修费用,而且这个面还在不断扩散。有的开发商通过延长免租期来吸引商家入驻。

  与此同时,由于开发商在招商中与商家议价的博弈能力明显下降,一些商场中的商家开始由过去的支付固定租金变为流水倒扣,也即采取销售扣点提成的现象愈来愈普遍。

  更有甚者,一些品牌商在入驻谈判中甚至要求开发商为其倒着买单、倒着包租。一旦其入驻后每月或每年营业额达不到某一数额,要求开发商为其补足差额。“这种扭曲的招商即使成功了,也必将为开发商后续经营带来很大的不利。”他强调道。

  随着市场风险的不断显现,王永平直言,近几年兴起的这波商业地产投资高潮,2012年或许会是一个“分水岭”——这波商业地产的争夺战将胜负渐分,存在问题的项目会加速暴露,随之收购兼并也将快速升温。

  “特别是2008年前后才开始大举进军商业地产领域的企业,至少面临着两个瓶颈。首先是资本,紧缩信贷政策同样影响到商业地产商;其次是人才,商业物业的迅速增加和竞争的加剧,落后的管理团队开始疲于应付。”

  不过他同时认为,市场整体依然会继续向上,尤其是优势大企业,还会对商业地产追加投资,同时被淘汰者将加速出现,行业集中度有望进一步提高,这是市场竞争的一个必然结果。

  中长期依然看好商业地产

  尽管目前中国的商业地产存在很多的问题,而且一些问题还较为严重,但王永平乐观的表示,从中长期来看,他依然看好商业地产。

  “除了政府对住宅的调控政策影响外,服务业,尤其是中国城市化的快速推进,是今后较长一段时期内我国商业地产持续发展的助推剂。”

  中国国际城市化发展战略研究委员发布的数据显示,目前我国已迈上城 (论坛)市化的高速路,未来10年我国城市化率将以每年一个百分点的速度增加,这就意味着每年有超过1000万的农村人口进入城市。到2020年,我国城市化率将达60%左右。

  城市化率的不断提高所带来的城市人口的持续增加,以及国家扩大内需所带动的城市基础设施建设和新区发展,毫无疑问,商业的需求规模将大幅增加,这将为商业地产的持续发展提供广阔空间。

  另一方面,中国经济结构的转型强化了对内需的支持,国内外产业转移趋势有利于中国服务业发展,商业地产作为服务业的发展平台,其需求量也将随之增加。“此外,以经营为目标的商业地产在促进城市可持续经济发展方面比住宅有明显优势,因而其发展也更容易得到国家政策的支持。”

  虽然未来商业地产空间拥有不可限量的发展空间,但市场巨大并不等于没有陷阱,与之相反,对专业的要求能力将会更高。

  因此,王永平建议:在今后的发展过程中,商业地产开发商在布局时应该努力做到两个协调:第一、让项目与当地人口数量相协调。人气对商业地产非常重要,如果一个区域或城市人口数量少,而开发商把项目体量做得过大,往往很难取得成功;第二、让项目与当地经济发展水平相协调,商业是用来消费的,如果一个地方经济发展水平较低,其商业活跃性往往就不会高。这种情况下,开发商在布局上就应三思而后行。”

  此外,他还表示,在今后的发展过程中,商业地产绝非是量的竞争,而是质的较量。随着商业地产成熟度日益提高,商业地产的竞争将由早期的圈地、销售,甚至在招商上竞相不惜代价引入一些大品牌作秀,转向核心环节运营管理的竞争。在这种情况下,企业就必须练好内功,努力做好后期的资产运营管理。

  总之,不论商业地产是红海还是蓝海,只有用专业的心去做专业的事,并形成独特的核心竞争力,精耕细作,才能取得最后的成功!(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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