万达商业地产扩张放缓 王健林坦承”卖的不好”

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万达商业地产扩张放缓 王健林坦承”卖的不好”

帖子  Admin 于 周二 九月 04, 2012 12:09 pm

  据《第一财经日报》报道,近年一直保持高速扩张姿态的万达,在今年上半年首度放缓脚步。对零售地产业而言,这是一个不同寻常的信号。

  根据万达集团公布的数据,集团上半年收入562.1亿元,完成全年目标的48.4%,同比去年减少了9%。这也是万达集团收入历史上第一次同比减少。

  作为万达集团旗下最核心的万达商业地产公司,今年上半年同样不得不面对收入同比下滑的现实,并且降幅更为明显。

  数据显示,万达商业地产公司上半年收入494.6亿元,完成全年目标的50.1%,同比减少了14%。

  在万达集团2012年上半年工作会议上,董事长王健林将收入下滑归咎于宏观经济形势。他认为,今年经济困难局面已经反映到消费环节,这给万达广场带来不利的影响。

  据王健林介绍,从全国开业的50个万达广场看,此前每年每个广场的人流同比增长都是两位数,但今年跌至个位数,增长缓慢。与此同时,无论超市、百货,还是服装、餐饮,客单价同比也都在下降,商家正收缩开店的计划。

  “过去像超市、快时尚品牌等开店是来者不拒,用他们自己的话讲‘给多少店开多少店’。但今年商家的开店计划较大幅度减少。原因就是去年至今销售不好,没有达到预期,不敢再大规模开店。”王健林坦承。

  事实上,零售地产今年所面临的严峻形势,万达在年初便已经有所预计。

  2011年,万达商业地产公司的收入为953亿元,同比增长36.5%,但王健林在2011年工作总结中提出的万达商业地产公司2012年收入目标970亿元,同比增幅不足2%,“刹车”迹象明显。

  今年上半年,万达商业地产公司新开工面积为531.2万平方米,同比减少了35%,印证着“刹车”的说法。

  作为国内零售地产当之无愧的“带头大哥”,万达减速反映出的是零售地产行业正在面临的变局。

  “一、二线城市零售地产开发的黄金期已经接近尾声,这些城市的结构已经基本成型,适合开发商业地产的土地基本都被拿了,像沈阳、成都这样的城市,在建的购物中心有几十个,总量上已经接近饱和。”正略钧策副总裁薛迥文表示。

  “而三、四线城市则面临结构上不平衡的现状。这些城市存在着对现有商业项目进行升级的需求,但由于三、四线城市的市场规模有限,新项目的开发又往往超出市场的容量。”薛迥文说。

  去年以来遍地开花的零售地产,如今已经引发业内越来越多担忧的声音。

  莱坊在去年选择了10座主要城市作为考察对象,发现“二线城市购物中心的平均面积约为8万平方米,比一线城市的约6.8万平方米高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了近9.9万平方米和9.5万平方米。相比之下,香港只有六个购物中心超过了10万平方米,而且大部分都是分期开发的”。

  莱坊报告指出:“一些经验不足的开发商都希望赶在竞争形成之前完工,同时扩大项目规模,因为他们觉得这些大的购物中心可以抵御未来的竞争,而且‘当地最大’这一称号也有利于市场营销。但是现实证明,大不一定好。”

  高纬环球中国零售地产服务部执行董事James Hawkey曾表示:“市场上出现了令人担忧的趋势。最大的问题在于建造的速度,一些城市出现了区域性、暂时性的供大于求的情况。”

  供求失衡是零售地产问题的一面。另一方面,由资本大量流入制造出的行业繁荣景象,也将随着资本逐渐退出而露出真实面目。

  “下半年,将陆续有投资商业地产的房地产基金面临到期退出的问题,一方面这些基金对项目内部收益率的要求在20%以上,另一方面目前商业地产的估值在一个相当高的水平,因此只能寻找那些对投资回报率要求较低的买家,例如养老或保险基金,但国内又非常缺乏这样的金融机构。”一家房地产咨询机构负责人表示。

  “未来五年将是考验商业地产项目运营能力的五年,”薛迥文表示,“商业地产与住宅不同,建好后其实只是一个‘半成品’,商业地产的价值关键是靠后期运营来体现。”

  在一次演讲中,宝龙集团副总裁潘韬表示:“未来三年将有相当一批购物中心因为运营不善,面临倒闭或被兼并的命运。”(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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