海航收购国美商都 或做强商业地产

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海航收购国美商都 或做强商业地产

帖子  Admin 于 周三 八月 29, 2012 4:46 pm

  近日,有媒体报道海航集团将以不到60亿元的价格接手位于北京南四环的大型商业综合体项目国美商都,截至目前未有谈判双方正式的消息公布。从海航实业获悉,目前双方仍在洽谈阶段,“内容与外界传的差不多”。

  从接近海航人士处获悉,“交易已经确定,价格50亿多一点,还剩下一些尾款还未付。”

  历时三年的国美商都转让也因此而基本落下帷幕。

  就在最近,国美商都“始作俑者”、力挺唐骏的微博红人、中国世代投资控股集团董事局主席禹晋永因涉嫌合同诈骗罪,已被批准逮捕。

  国美商都成拖累

  也许没有国美商都的拖累,国美的商业地产之路不会如此坎坷。

  2004年,崇尚资本运作的国美电器创始人黄光裕与鼓吹“资本地产”的禹晋永一拍即合,禹晋永被任命为国美置地的总经理。实际上,禹晋永此前什么地产项目也没有做过,仅靠“资本地产”概念行走江湖。

  2005年,国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区产业基地35-A1地块,成为北京市当年最大的招拍挂项目,命名为“国美商都”。

  然而,对于该地块的错误预估,禹晋永的冒进和不懂装懂,也为国美地产的发展埋下了“地雷”。

  一位接近国美地产的人士透露,禹晋永拿国美商都项目时,黄光裕正在美国出差,根本不知道这件事。在国美置地任职仅仅8个月,禹晋永就被请了出去。

  记者从一份内部资料中获悉,国美商都总建筑面积为55.6万平米,其中购物中心面积为34.4万平米,酒店为5.4万平米,写字楼为3.4万平米。

  21世纪不动产商业地产董事总经理蔡宇翔认为,一般的商业综合体也就10万平米左右,50多万平米体量,堪称“商业航母”。而商业地产比住宅地产要复杂得多,要有持续的资金投入、成熟的管理团队,以及精准的定位,但对于商业地产“新生”的国美置地来说,这一切都是匮乏的。

  国美商都的定位几次更迭,案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场,又改回国美商都。尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位,而国美置业也更替了禹晋永、吴坤岭、童渊等多任总经理。

  据了解,国美商都从2006年开工,2009年实现竣工,截至2009年,总投入达到31亿元。国美置地对其只有投入,未能有实质性回报,该项目逐渐成为“烫手山芋”。黄光裕的地产之梦,也因此而被拖累。2008年黄光裕入狱后,包括国美商都、鹏润建国酒店、昌平的一块一级开发土地被出售。

  几经周折终落定

  从2009年开始,国美商都陆续接洽了中国中铁、中铁八局、红星美凯龙、著名投行、海航等多个买家。

  据三年前参与国美商都转让的一位业内人士介绍,国美商都最初的评估价为100亿元,最终报价60亿元,楼面价达到1.1万/平米。“房价三年涨了多少?这个价格没变,实际上是降价出售了”,该人士表示。

  一位接近海航的内部人士透露,“交易已经确定,价格50亿多一点,还剩下一些尾款还未付。”

  但在许多商业地产业内人士看来,这不是一块好啃的肥肉。

  “净地早就转让出去了,盖好了,再转让,难度大很多,该项目62%的面积为购物中心,使其无法分拆出售,只能重新定位整合。”上述参与转让的人士表示。

  从区域来看,项目周边商业氛围还不成熟,交通的通达性也一般,离地铁还有一段距离,总部基地周边没有住宅。中国商业地产联盟秘书长王永平表示,这个地方很多商业买家都不愿意买,而海航购买,是从地产的角度来考虑,而不是商业地产的角度。

  而一位曾经接触过国美商都的买家认为,40多个亿就已经是心理底线了,投资回报也无法能测算。预计入手之后,会有5-8年的亏损,需要把亏损的钱预留出来。

  一般企业能够吞下该项目,但不一定能够盘活,这需要超强的商业地产整合能力。因此买家必须反复评估,才能下决心购买。就是以“闪电收购”著称的海航,也是谈判了一年多时间,才最终确定。

  海航或做强商业地产

  虽然海航未正式公布其收购计划,但据媒体报道,海航已成立由11人组成的“国美商都专项工作组”,由海航集团董事局董事、海航资本控股有限公司董事长谭向东担任总指挥,具体负责完成项目收购后的各项手续,并完成项目融资、落实资金及付款工作。

  业内人士认为,海航拿到项目后肯定要重新定位、招商,但最终能否成功,现在还是疑问。但可以肯定的是,国美商都是一个优良资产包,能够扮靓其资产表。

  蔡宇翔分析,海航是以资本运作去操作,而不是商业地产的角度来操作,不少业内买家,都将该项目视之为“鸡肋”。“周边住宅接近3万/平米,收购价格才1.1万/平米,在评估的时候,能够做到2万/平米,总资产价值就能达到100个亿。”这一资产做进报表里,将十分靓丽。

  一位熟知海航的人士表示,海航内部也在进行整合,海航是以资本运作、投资见长的公司,做为投资人话语权更强,“投资的人收购了项目,然后交给管运营的人去经营”。

  实际上,海航最近收购势头正猛,多项发生在商业地产领域,如收购CBD区域的丰树大厦。

  从海航实业可以看出其商业地产的野心,目前已成立中国集、YH城、YOHO湾等自有商业综合体品牌,海航也将通过收购购物中心、自建等方式推广和复制这些商业品牌。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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