万科加速进军商业地产

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万科加速进军商业地产

帖子  Admin 于 周二 八月 21, 2012 5:16 pm

  8月初,地产龙头老大万科首先发布了2012年中期业绩,报告期内,公司累计实现营业收入307.2亿元,同比增长53.7%,;销售面积达602.5万平方米;归属上市公司股东净利润为37.25亿,同比去年增加25.09亿元。

  兰德咨询总裁宋延庆表示,万科上半年现金流比较充裕,预计下半年依旧会延续二季度的拿地速度。

  然而,万科在土地市场加速进军商业地产的步伐不禁令人担心。有多位专家表示,商业地产一直存在“泡沫”之说,万科对于商业的态度还是比较谨慎。

  万科业绩超去年无压力 下半年或继续拿地

  据半年报显示,万科负债率为78.8%,上半年房产业务毛利率为26.5%,较2011年同期降低5.6个百分点;结算净利率14.2%,较2011年同期下降2.2个百分点。

  宋延庆就此表示,负债率太高会吃掉利润率,如果今年万科的营销成本等费用再增加的话,利润率还是会下降。

  对于外界的担心,万科董事会秘书谭华杰回应称:“去年上半年结算资源中,深圳、广州、上海等城市在市场环境较好时销售的产品占比较高,因此结算均价和毛利率均处于较高水平,相比之下,今年上半年结算均价和毛利率下降属于正常现象。”

  同时,今年万科的新推盘资源主要集中在下半年特别是在四季度,上半年推盘量不大,明显低于去年同期,但通过合理的销售策略,公司仍然保持了销售面积的同比增长,此外销售金额也高于同期推盘金额。9月份之后预计推盘会有明显增加,只要市场环境不发生太大的不利变化,全年销售超越去年是大概率事件。

  宋延庆认为,去年万科的销售额是1215.4亿元,今年销售额涨15%应该没问题,所以超去年目标确实压力不大。另一方面,由于万科现金比较充裕,土地储备却不足,预计下半年依然会延续二季度的拿地趋势。

  据万科年报显示,万科上半年新增加开发项目13个,按万科权益计算的占地面积约69万平方米,对应的规划建筑面积约174万平方米,此外,还参与1个城市更新改造类项目,计容积率建筑面积约39万平方米。而2011年上半年,新增项目22个,对应权益规划建筑面积约423万平方米。显然,与去年同期相比,万科的土地储备还远远不够。

  对此,郁亮在中期业绩会上表示,万科拿地主要取决于两个重要因素,一是有没有机会;二是有没有钱。“对于万科来说,现在手里有地、有钱,是一个非常好的可进可退的状态。在不当地王的前提下,有合适的项目万科就会去拿。至于拿多少,怎么拿,什么时候拿还是取决于上述两个因素。”

  截至6月底,万科持有现金470.1亿元,而一年内到期长期借款的总和203.1亿元。有充裕的资金,万科频频出手土地市场自然无后顾之忧。

  纯住宅地块供应有限 万科加速进军商业地产?

  据观察,万科近期分别在上海、宁波、青岛、西安拿地,其中有一个共同特征,这些地块大多为商住地块。例如上海虹桥地块,据悉,虹桥商住地块,未来地块上的建筑面积中办公面积为69461平米;商业面积大于等于2829平米,小于等于25464平方米;住宅面积大于等于82961平米,小于等于105596平米。

  有业内人士对此表示,纯住宅地块供应越来越少,万科进军商业地产也是被迫无奈。但从另一方面来说,万科对商业地产领域一直是跃跃欲试。

  王石曾经说过:“万科多元化,我死了以后再说。就算我死了,你们搞多元化,我还是会从骨灰盒里伸出一只手来干扰你。”

  万科方面也表示,目前公司项目中商业、写字楼、酒店等商用面积占公司规划中和在建项目面积的比例不到10%。近期所拿的商住地块一方面与各一线公司的发展策略紧密相关,另一方面也与政府推出的土地资源有关。公司目前并没有大举进军非住宅业务的计划,但近年来,随着城市发展和城市规划的调整,新出让土地中的土地利用规划中,非住宅部分的面积占比上升,确实是一个普遍的现象。

  万科方面曾多次表示,公司仍然专注以普通住宅为主的国内房地产市场,发展策略没有任何变化。发展非住宅类业务的目的,是为了更好的做住宅,这和公司专注于普通住宅的发展方向并不矛盾。

  不过,有熟悉万科的人士透露,万科下一步可能要做商业集团,毛大庆可能是商业集团的负责人。虽然万科进入商业地产是由被动变主动的,但万科商业地产做得还不错,北京朝阳的项目和昌平的项目运营情况均良好。

  对于万科进军商业地产,多位业内人士表示了担忧。

  中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示,现在并不是进入商业地产的好时机,因为我们错过了最好的时期。现在融资渠道不畅,很多开发商必须通过散漫的物业平衡持有性的项目,这是住宅依赖性的发展模式。所以住宅市场形势不好,商业地产也不会做好。

  曾经服务过万科项目的RET睿意德执行董事张家鹏则表示,万科的优势在于它是一个学习能力很强的企业,但所有从住宅转向商业地产的公司最大的制约点是文化,具体来讲,住宅市场一直是卖方市场,所以公司文化是强势的,这种强势文化进入到商业地产,是适应不了的。

  对于商业地产未来的规划,万科仍然谨慎。万科方面表示,万科在非住宅业务领域的探索,主要集中于那些符合城市发展方向、能够与住宅相配套的物业类型,未来公司会继续坚持这一既定的发展策略,循序渐进地开展对非住宅业务的能力培养,不会急于全面展开。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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