商业地产的投资魅力

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商业地产的投资魅力

帖子  Admin 于 周五 八月 17, 2012 4:20 pm

  中央关于楼市调控的表态也让今年的市场形势有了一个相对较客观的认识,年内央行下调存准金率,商业银行实施利率优惠,这对商业地产来说,都有一定的利好效应。而住宅市场的暖意也逐渐蔓延至商业地产,因此市场对下半年的期望值颇高。

  今年7月,国家针对房地产共出台11项政策,各地方政府也纷纷出台调控政策。从这些政策的内容中不难看出,调控主要针对住房和保障房。对商业地产却没有严格的政策出台,这从侧面上催生了商业地产的发展。

  由于楼市调控新政密集出台,一系列举措令住宅市场迅速降温,然而,商业地产却迎来另外一番景象。商业租售价格开始全线提升,同时伴随着很多投资热钱的涌入,甚至以往单纯做住宅开发的房地产企业,近期也有意涉足商业地产领域。于是,有地产大佬放言;过去十年是住宅时代,未来十年属于商业地产。国内开发商也经常在互问,你做商业地产了吗?似乎你还没有做,那你就不是一个完整的开发商。更有开发商干脆直言:“谁拥有城市综合体,谁就拥有城市的未来”。

  据有关机构统计,未来3到5年中国大陆的城市综合体增量巨大,前10名为:成都、昆明、西安、沈阳、合肥、重庆、贵阳、大连、天津、上海,其中90%均为二线城市。事实上,近年来,贵阳的商业地产开始迅速发展,良好的投资环境正是投资者选择贵阳的原因之一。

  商业地产具有高投入、高产出、高风险的特征,是一个有待开发商、政府、银行﹙资本﹚、投资者、经营者、消费者共同努力的领域,以期良性互动,多方共赢。但现实是,一些城市,放眼望去,不管有没有口岸价值、商业价值,满城都是城市综合体工地,且言必称超五星级酒店、高端写字楼、大型购物中心。城市商业网点布局毫无章法,缺少科学规划,呈失控并正在形成资源浪费之势。

  于是,我们看到了商业地产大干快上的场面。改变传统的“售房”观念,以制造“金融产品”的方式开发及运营商业地产,创造更高的商业价值的商业地产开发模式大行其道。

  有开发商认为,商业地产开发的“金融产品化”是商业地产发展的长远趋势,也将是中国商业地产正常、良性发展的唯一出路。在这样的理念下,在许多商业地产项目的开发经营过程中,其前期都会以“产权式商铺”等概念大肆炒作,但在进入经营阶段后却变得面目全非。因为这类概念或模式常常被一些开发商当作物业促销手段滥用,给商业项目的后期运营造成了诸多负面影响,影响了对中小投资者的回报,触发了中小投资者与开发商之间越来越多的纠纷。有的还演变为商业欺诈。

  在这一模式下,加上调控新政的“火力点”主要瞄准住宅市场,商业地产并没有区分二套房和三套房政策,在首付款为五成的基础上,商业地产仍可享受基准利率优惠,所以部分地区商业地产与住宅地产租售比出现倒挂,商业地产的出租回报远高于住宅,一些一、二线城市的商铺,临街的门面卖到了每平方米几万甚至几十万,可是投资者依然趋之若鹜。

  商业地产俨然成为一块香饽饽,在复杂的市场形式下,人们要如何去伪存真,在这场没有硝烟的战场中取得胜利呢?在贵阳,我们缺乏这样一个平台。(共鸣-不动产投资整体解决方案运营商)

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