叶剑平:限购令是暂时性政策 中长期前景仍然广阔

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叶剑平:限购令是暂时性政策 中长期前景仍然广阔

帖子  Admin 于 周日 十二月 18, 2011 2:33 pm

2011年大陆地区房地产市场的政策走势,总体而言,第一稳步,第二从紧,第三,适度的放宽,又要结构调整。目前的经济很复杂,想放又不敢放,想调又不敢调。因此有一个关键词,整个外部环境经济复杂多边,内部的通货膨胀的压力依然存在,在这样的情况下,实际上更主要的还是美国和欧洲,欧洲的债务危机虚高不下,导致全球经济有可能二次探底衰弱,在这样的情况下,出口的形势包括CPI的形势是不容乐观的。与此同时整个地产的调控又未能放松,12月9日的中央经济会议又释放出这样的信号,实际上就影响了未来的整个走势,2012年上半年的基调不会改变,下半年怎样走势,很难判断,因为中国和世界的经济是不确定的。中国经济要往前发展的话,还离不开房地产,因为房地产是支柱产业,无论如何解释,在中国城市化快速发展的过程中,房地产还是可以依赖的企业,依然需要快速健康的发展。


每一项政策的出台对市场的影响是非常大的。一月份的国十一条,造成的影响达到了底部,慢慢的回探,之后又一个国八条,又往下,国家一说话又往下了,这是不断博弈的过程。目前除了珠海等城市,都出台了限购令,楼价慢慢的向下调整。 政策体现了中国政府强大的管控能力,因此房地产业受政策的影响力很大。

土地市场中,住宅用地量价水平低于去年同期,十大城市降幅相当大。这种收缩对于企业的策略是有影响的,限购限的是住宅,并不限商业,这一时期,很多的资金就转向了商业地产,因此住宅的总量下降的同时,商业总量在上升。 新房市场成交低迷,库存量和出清周期攀升,也就是说库存量增加,消化的周期延长,更多的城市价格出现了调整。 10月份20个代表城市总成交量环比同比的调查结果是齐跌,同笔跌幅高达50%,个别城市还是向上升的。住宅成交中,北京、杭州来说,低于2008年的水平。三线城市因为未限购,还在增长。限购导致一、二线城市首先影响。 供应量11月份大幅度的下降,同比还是有所增长,1—10月份新增的供应略高于去年的同期,供应比去年高一些。 从住宅的供应来说,多数城市的供应量环比上升,但是一线城市还是低,这也是限购产生的结果。从供求来说,供大与求,因此在这样的情况下,空置或者是囤积以及消化的周期都增大了。供求对比来说,可售量一直在上升,周期在延长,这些图标中也说明了这些问题。从可售面积,出清的周期来说,实际上都在上升,向上攀升。 从房价来说,大陆地区有“金九银十”这是销售的黄金季节,但是今年不一样,百城的平均价格两个月环比降,实打实的受到影响,这些都是统一数据的结果。

限购令政策打破了原来的金九银十的传统规律,二手房成交量下降的趋势是比较明显的,10月份价格跌幅进一步扩大,基本上跟2008年相比成交的绝对水平跌幅非常大,一直往下走。下跌范围不仅仅在主要的正式,在二、三线城市同样存在,几乎可以说是全线下跌。

整体来说,中国城乡经济发展不平衡,通过拉动内需促进经济发展,只要方法得当还是可以做到的,虽然出口受到一定的影响,如果消费可以刺激起来,GDP下行的风险不大,虽然各种各样的机构,对中国经济的预期往下调,但是中国依然是世界各国经济增长最快速的国家。

在这样的情况下,土地市场力度继续加大,但全年供应计划难以完成。现在很多地区出现了流拍现象,房地产市场以降换量更加明显,但是成交不够活跃,主要的原因还是限购,买得起的人不让买,买不起的人嫌价格高。这种态势是政策边界导致的,想进的不让进,想出的还不能出。

从企业来说,实际上处于煎熬的时期,因此分化加剧,中小企业的资金链持续的加剧,前一阶段扩张比较快的实际上压力更大,现在以现金为主的就是现金为王的真正时期来临了。 从中长期来说,广大的三线城市为房地产业提供了巨大的危机,主要是三线城市甚至是四线城市,整个房地产是刚刚起步,而且限购令又不在此范围之内,因此使资金流入这些城市,而且这些城市地价相对低,城市投机的行为相对少,真正的刚性需求是比较大的,因此这是支撑未来发展的原因。

一段时间内中国的城乡要统筹发展,因此地产要刺激经济的话,最终还是一种工具,限购令是暂时的,任何国家的行政指令不是长期的,在未来的发展过程中,有其他更好,更有弹性的政策会推出来,如果这些政策储备好后,限购令就会退出,市场依然会发挥出非常好的角色,企业家们要坚持得住,坚持到底就是胜利。

转自不动产投资整体解决方案运营商

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